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物业管理:从入门到精通【增订5版】【物业管理经典畅销书】 版权信息
- ISBN：9787521650174
- 条形码：9787521650174 ; 978-7-5216-5017-4
- 装帧：平装-胶订
- 册数：暂无
- 重量：暂无
- 所属分类：>>
物业管理:从入门到精通【增订5版】【物业管理经典畅销书】 本书特色
汇聚物业行业的经典案例，提出解决问题的优选方案，帮你轻松入门轻松精通
通过经典实用的案例 深入浅出的讲解
让您轻松快速掌握物业管理那些事
物业管理行业众专家鼎力推荐
物业管理:从入门到精通【增订5版】【物业管理经典畅销书】 内容简介
全书选取了125个物业管理行业热点问题，每个热点问题均通过“现实案例”、“专家解答”及“相关规定”三个板块进行展示和解析。“现实案例”部分主要概述物业管理活动中的案例原型；“专家解答”部分重在系统分析案例中的细节和要点，并提出物业服务企业应对处置相关问题的对策；“相关规定”部分罗列了解答案例问题所用到的相关政策法规。本书选取的案例均为物业管理服务过程中的常见问题，为从业人员系统了解和准确把握物业管理，提供了一条从“入门”到“精通”的路径。
物业管理:从入门到精通【增订5版】【物业管理经典畅销书】物业管理:从入门到精通【增订5版】【物业管理经典畅销书】 前言
有一天，我到某小区见项目经理老贾。当时，他正盯着手机屏幕查看公司应用软件中的派单和处理情况，手边摊着翻旧的笔记本，上面密密麻麻记满了业主诉求、会议纪要等内容。见我来了，他疲惫地笑了笑，说：“这工作啊，就像走钢丝——业主的信任在左，管理的成本在右，稍不留神就两头落空。”这句话让我想起了18年前初入行时的自己。那时的我，也被难以调和的业主与物业的矛盾纠纷、突发的物业安全生产事故、业主委员会成立难题、物业公司选聘解聘纠纷、强行接管、拒不撤管等难题逼到手足无措，直到一位前辈递给我一本泛黄的行业手册，封面上前辈用工工整整的字体写了一句话：“物业人，是家园的守护者。”
这句话是我写作本书的初心，也是本书第五次改版的灵魂。
数据显示，2024年末，我国常住人口城镇化率为67.00%，比2023年末提高0.84个百分点。物业管理者早已不只是“修水电、扫楼道”的技术工，而是维系社区温度、平衡多元诉求的“现代社会治理者”。我们既要有设备运维的“硬功夫”，也要有沟通协调的“软实力”；既要掌握智慧物业系统的“新工具”，也要守住服务初心的“老传统”。“动之以情、晓之以理、明之以法”，更是要在不同场景下运用娴熟。这种蜕变中的阵痛，我懂。
物业管理:从入门到精通【增订5版】【物业管理经典畅销书】 目录
一、业主、业主大会及业主委员会
1.已购房入住但尚未办理所有权登记的人算业主吗？/2
2.承租户能否行使业主的权利？/4
3.在物业管理活动中，业主享有哪些权利？/7
4.在物业管理活动中，业主应当履行哪些义务？/10
5.什么是业主大会？业主大会是否有权请求业主依规养宠？/13
6.物业公司是否有配合业主成立业主大会的义务？/16
7.什么是业主委员会？/19
8.欠费业主能进入业主委员会吗？/22
9.业主的亲属能否进入业主委员会？/25
10.业主委员会活动经费应当由物业公司承担吗？/27
11.物业管理用房中包括业主委员会的办公用房吗？/29
12.什么是（临时）管理规约？/32
13.什么是业主大会议事规则？/36
14.什么时候可以召开业主大会会议？/39
二、前期物业管理
15.物业公司开展物业服务必须取得资质证书吗？/42
16.物业公司如何取得前期物业管理权？/44
17.物业公司在与建设单位签订前期物业服务合同时，应当如何约定合同期限？/46
18.建设单位与物业公司签订的前期物业服务合同对业主有约束力吗？/48
19.建设单位是否有权更换前期物业服务企业？/50
20.物业公司应当如何开展交接查验工作？/53
21.物业公司承接查验时发现工程设备有质量问题怎么办？/56
22.建设单位对物业有何保修责任？/58
三、物业管理服务
23.物业管理服务包括哪些内容？/62
24.国家有强制性的物业服务标准吗？/65
25.房屋空置是否需要缴纳物业服务费？/67
26.业主委员会收取物业服务费合法吗？/70
27.物业公司的分公司不履行合同义务，相对人能否起诉物业总公司承担义务？/72
28.旧物业公司撤管时应当移交哪些资料？/74
29.旧物业公司拒不撤出小区怎么办？/77
30.什么是事实物业服务？/80
31.物业公司是否可以将物业管理的专项服务委托给专业公司？/82
……
四、物业服务收费
42.物业服务费由哪些部分构成？/114
43.物业服务收费定价方式有哪些？/117
44.什么是物业管理的酬金制？/120
45.什么是物业管理的包干制？/123
46.物业服务收费都需要明码标价吗？/125
47.物业服务费只能按面积大小收取吗？/127
48.业主能要求对物业服务费打折吗？/129
……
五、物业的使用与维护
61.物业公司与业主委员会能否对公共收益进行约定分成？/162
62.业主在楼顶安装太阳能热水器，物业公司有权限制吗？/166
63.业主搭建阳光房，物业公司应当怎么办？/168
64.小区装宽带，物业公司与业主选择不同的运营商怎么办？/171
65.电梯噪声大，业主能否向物业公司索赔？/174
66.楼房墙皮脱落砸坏汽车，物业公司应当赔偿吗？/176
67.物业公司有权制止业主的群租行为吗？/178
……
六、装饰装修管理
74.业主装修房屋时，是否应当与物业公司签订装修管理服务协议？/200
75.物业公司迟延为业主办理装修手续，应否赔偿业主损失？/203
76.物业公司有权收取装修管理服务费、装修押金吗？/206
77.装修垃圾管理不当，物业公司应负何种责任？/210
78.物业公司交错钥匙，业主家被邻居装修，谁应当负担这部分装修费用？/212
79.对别墅装修与普通住宅装修的要求是否有区别？/214
七、停车管理问题
80.商品房小区地面停车位归谁所有？/218
81.地下车库能否“只卖不租”？/221
82.如何认定小区停车位的管理权？/223
83.停车位能否出租给其他小区业主使用？/225
84.物业公司能否将绿地改为停车场？/227
85.物业公司能否在车位上安装地锁？/230
86.机动车在物业管理区域内被剐蹭，物业公司应否担责？/234
……
八、住宅专项维修资金
93.什么是住宅专项维修资金？/254
94.业主大会成立前，商品住宅专项维修资金由谁管理？/256
95.住宅专项维修资金具体可用于哪些住宅共用部位的维修、更新、改造？/258
96.住宅专项维修资金具体可用于哪些共用设施设备的维修、更新、改造？/260
97.哪些费用的支出不能使用住宅专项维修资金？/261
……
九、物业公司的公共安全责任
103.小区内发生入室盗窃，物业公司应否承担责任？/276
104.物业公司如何应对业主拆改承重结构？/279
105.业主违法建设开挖地窖造成工人死亡，物业公司有无责任？/282
106.高空抛物致车辆受损，物业公司应负赔偿责任吗？/285
107.电梯坠落伤人，应由物业公司还是电梯维保公司担责？/288
……
十、物业公司的法律责任
112.物业公司在办理物业承接验收手续时，不移交有关资料的，承担什么法律责任？/306
113.物业公司将一个物业管理区域内的全部物业管理一并委托给他人的，承担什么法律责任？/308
114.物业公司挪用专项维修资金的，承担什么法律责任？/310
115.未经业主大会同意，物业公司擅自改变物业管理用房用途的，承担什么法律责任？/312
116.物业公司擅自改变物业管理区域内按照规划建设的共用设施用途的，承担什么法律责任？/314
117.物业公司擅自占用物业管理区域内场地，损害业主共同利益的，承担什么法律责任？/316
……
附 录
《中华人民共和国民法典》（节录）/338
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物业管理:从入门到精通【增订5版】【物业管理经典畅销书】 相关资料
1.已购房入住但尚未办理所有权登记的人算业主吗？
现实案例
某新建小区进入集中入住阶段，开发商选聘的物业公司派出员工为业主办理交房验收等入住手续，其中一项是预收第一年的物业费。购房人李某称，还没拿到房产证，自己还不是业主，所以不应当缴纳物业费。
李某是业主吗？他应否缴纳物业费？
专家解答
简单来说，业主就是“房屋所有权人”。但在现实生活中，业主可能包括如下几种情况：
（1）依法登记取得建筑物专有部分所有权的人；
（2）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人；
（3）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人；
（4）因合法建造等事实行为取得建筑物专有部分所有权的人；
（5）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。
现实中，往往存在因种种原因入住了但尚未取得所有权证书的情况，但这并不妨碍其业主身份，不影响其行使业主权利，履行业主义务。
可见，李某依法应当履行业主义务，按时缴纳物业服务费用。
法条链接
《物业管理条例》
第六条第一款 房屋的所有权人为业主。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》
1.已购房入住但尚未办理所有权登记的人算业主吗？
现实案例
某新建小区进入集中入住阶段，开发商选聘的物业公司派出员工为业主办理交房验收等入住手续，其中一项是预收第一年的物业费。购房人李某称，还没拿到房产证，自己还不是业主，所以不应当缴纳物业费。
李某是业主吗？他应否缴纳物业费？
专家解答
简单来说，业主就是“房屋所有权人”。但在现实生活中，业主可能包括如下几种情况：
（1）依法登记取得建筑物专有部分所有权的人；
（2）因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得建筑物专有部分所有权的人；
（3）因继承或者受遗赠取得建筑物专有部分所有权的人；
（4）因合法建造等事实行为取得建筑物专有部分所有权的人；
（5）基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人。
现实中，往往存在因种种原因入住了但尚未取得所有权证书的情况，但这并不妨碍其业主身份，不影响其行使业主权利，履行业主义务。
可见，李某依法应当履行业主义务，按时缴纳物业服务费用。
法条链接
《物业管理条例》
第六条第一款 房屋的所有权人为业主。
《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释》
第一条 依法登记取得或者依据民法典第二百二十九条至第二百三十一条规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为民法典第二编第六章所称的业主。
基于与建设单位之间的商品房买卖民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为民法典第二编第六章所称的业主。
2.承租户能否行使业主的权利？
现实案例
为方便工作，林某在某小区承租了一套房屋，并与业主张女士签订了房屋租赁合同。一天，林某看到小区宣传栏张贴了召开年度业主大会会议的通知，主要议题有两个：一是增补业主委员会成员；二是重新选聘物业服务企业。林某非常热衷于小区物业管理事务，对参加业主委员会也有很大热情，因此提出要参选业主委员会成员。结果，林某被告知他只是承租户，并非小区的业主，不能参选业主委员会成员，也不享有相应的投票权。林某认为，自己也是小区的一分子，理应享有小区物业管理的权利。那么，作为承租户的林某，是否享有业主的权利呢？其权利边界如何界定呢？
专家解答
房屋的所有权人为业主。业主依法享有物业管理的各项权利，包括参加业主大会会议，行使投票权；选举业主委员会成员，并享有被选举权等。而承租户仅是物业使用人，并不能等同于业主。法律规定了物业使用人的相关权利，但其在物业管理方面的权利是受限制的。
在法律、法规和管理规约有关规定的框架范围内，业主与物业使用人可以约定物业使用人在物业管理活动中的权利义务。根据《物业管理条例》的规定，被选举为业主委员会成员及选聘物业服务企业是业主的权利，物业使用人无此权利。但是，在物业管理活动中，业主行使投票权属于民事法律行为，依法可以委托代理，即物业使用人可以接受业主的委托，代理业主投票表决，行使选举权。此时，物业使用人仅仅是代理人，代理的后果由被代理人（业主）承担。比如，承租户接受了业主的委托，代理投票选举业主委员会成员或代理投票解聘物业服务企业，那么，承租户的投票行为视同业主的投票行为，由业主承担投票的后果。
本案中，承租户林某与业主张女士双方如在事前已就物业管理活动中的权利义务进行了约定，或者林某获得了张女士的授权委托，那么，承租户林某可参与相关物业管理活动。当然，除此之外，林某作为物业使用人可以向业主大会、业主委员会提出物业管理方面的意见和建议，以及向行政主管部门投诉反映物业服务企业的服务行为。
法条链接
《物业管理条例》
第十二条第二款 业主可以委托代理人参加业主大会会议。
第十五条 业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：
……
（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；
……
第四十一条第一款 业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。
第四十七条 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律、法规和管理规约的有关规定。
物业使用人违反本条例和管理规约的规定，有关业主应当承担连带责任。
第四十八条 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门应当及时处理业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业在物业管理活动中的投诉。
物业管理:从入门到精通【增订5版】【物业管理经典畅销书】 作者简介
王占强
清华大学法律硕士
律师、合伙人
高级经济师
物业管理师
中国物业管理协会法律政策工作委员会第一届委员
北京物业管理行业协会法律专业委员会第二届委员
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