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物业管理:经典案例与实务操作指引 版权信息
- ISBN：9787521611724
- 条形码：9787521611724 ; 978-7-5216-1172-4
- 装帧：70g轻型纸
- 册数：暂无
- 重量：暂无
- 所属分类：>>
物业管理:经典案例与实务操作指引 本书特色
物业管理要案深度解析 纠纷处理思路全程指引 专业分类解放烦琐办公 从业者案头**工具书 案例解析，裁判结果，法条链接，解决意见，实操方案。
物业管理:经典案例与实务操作指引 内容简介
本书拟选取全国有代表性的或者在物业行业曾引起轰动的案例，“大案、要案或**案”。这次每个案例都是全面和深入分析，从法律和实务两个方面出发对物业公司全面指导。汇聚物业行业的典型案例，提出解决问题的方案，帮助大家轻松入门轻松精通。
物业管理:经典案例与实务操作指引 目录
**章??建筑物及设施设备管理
1.行人在小区内摔伤，物业公司应赔偿吗？
刘某诉上海某物业公司健康权纠纷案............................ 2
2.大厦高空坠物致人死亡，物业公司应否担责？
深圳市某大厦高空坠物案................................................ 9
3.电梯事故致人重伤，物业公司和维保单位谁应担责？
盛某与上海某电梯有限公司、上海某物业发展有限公司生命权、
健康权、身体权纠纷案.............................................. 16
4.供热管线爆裂烫死人，物业公司应否担责？
北京市某物业公司、建设单位与供热单位因热力管线爆裂致人死亡引发事故责任案...................................... 24
5.物业公司如何有效开展有限空间作业？
北京市通州区某小区物业公司员工维修污水泵时中毒身亡，项目
经理被刑拘案.............................................................. 35
第二章??公共秩序及消防安全管理
6.物业公司有权制止小区内的“群租”吗？
上海市“群租”**案.................................................. 42
7.什么样的“住改商”才是合法的？
武汉市某“住改商”案.................................................. 49
8.物业公司如何应对业主“私搭乱建”？
潘某与河南省某物业公司财产损害赔偿纠纷案......... 56
9.物业公司对入室盗窃负何种责任？
湖南省邵阳市某物业管理有限责任公司与周某、叶某物业服务合同纠纷案...................................................... 61
10.物业项目发生火灾，物业公司应否担责？
天津市某高层住宅发生火灾物业公司被判赔偿案..... 67
第三章??停车及装饰装修管理
11.小区内地面停车位及地下自行车车库能否出售？
上海市物权法**案：上诉人宫某、上海某房地产公司商品房预售合同纠纷案.............................................. 74
12.
物业公司未在小区停车场安装监控设施，业主汽车轮胎被扎破，物业公司应否承担责任？
上诉人张先生与被上诉人河南省信阳市某物业公司物业服务合同
纠纷案.......................................................................... 80
13.业主汽车在小区内受损，物业公司应赔偿吗？
赵某与北京某物业公司物业服务合同纠纷案............. 87
14.业主装修，能指定水泥、沙子等装修材料吗？
霍某等人强迫河南省平顶山市新华区某小区业主购买其装修材料和搬运服务构成强迫交易罪一案......... 92
15.物业公司如何做好装修管理？
赵某与上海某物业公司及其保安宋某健康权、身体权纠纷案............................................................................... 97
第四章??物业收费及财务管理
16.物业公司应如何应对拖欠或拒付物业费的“老赖”业主？
业主因欠物业费被拘留案........................................... 104
17.物业公司有权取得物业公共收益吗？
河南省洛阳市某小区业主委员会与物业公司公共收益归属纠纷
上诉案........................................................................ 110
18.业委会主任能支配小区停车费吗？
四川省攀枝花市首起业委会成员私吞公共收益犯职务侵占罪被判有期徒刑案、北京市某小区业委会主任利用物业公司账户侵吞停车费被判有期徒刑案....... 118
19.业主委员会有权向物业公司主张业主知情权吗？
成都市某小区业主委员会与某物业公司物业服务合同纠纷案........................................................................ 127
第五章??住宅专项维修资金
20.追缴专项维修资金适用诉讼时效吗？
上海市某大厦小区业主大会诉上海某实业总公司业主共有权
纠纷案........................................................................ 136
21.使用住宅专项维修资金必须经业主表决同意吗？
北京市某小区部分业主与物业公司维修资金申请使用纠纷案........................................................................ 142
22.未归集住宅专项维修资金的老旧小区发生大修怎么办？
谭某诉上海市长宁区某小区业主委员会建筑物区分所有权
纠纷案........................................................................ 147
23.物业公司可否转让住宅专项维修资金？
北京A物业公司与北京B物业管理有限公司物业服务合同
纠纷案........................................................................ 152
第六章??物业管理权交接及承接查验
24.开发商有权任意解聘前期物业服务企业吗？
某开发商与某物业公司物业服务合同纠纷案........... 158
25.物业公司如何应对业委会解聘决定？
广东省佛山市某小区业主委员会解聘物业公司纠纷上诉案............................................................................ 164
26.物业交接时如何处理原物业公司预收的物业费？
洛阳广厦城业物业管理有限公司与洛阳市极标物业管理有限公司、洛阳市华谷翠庭业主委员会物业管理纠纷案............................................................................ 170
27.物业公司如何做好项目接撤管？
湖北省武汉市某大厦业主委员会与湖北某物业管理有限责任公司、湖北某房地产开发有限责任公司物业交接纠纷案.................................................................... 176
第七章??客户关系管理与维护
28.物业经理将业主打伤，物业公司应当承担赔偿责任吗？
原告杨某诉被告牛某、物业公司人身损害赔偿纠纷案.................................................................................... 184
29.物业公司安装摄像装置是否侵犯了业主的隐私权？
谢某某诉上海某物业公司隐私权纠纷案................... 190
30.物业公司贬损业委会主任是否构成名誉权侵权？
业委会主任黄某诉上海某物业有限公司名誉权纠纷案.................................................................................... 196
31.物业公司如何保护其法人名誉权？
广东省业主李某与佛山市某物业公司名誉权纠纷上诉案................................................................................ 205
32.物业公司应如何处理与业主委员会的关系？
陕西省某物业公司为阻止业主成立业主委员会雇凶殴打业
主案............................................................................ 211
第八章??物业服务企业劳动关系管理
33.物业公司应当向签订保密及竞业禁止协议的员工支付经济补偿金吗？
田某与北京某物业管理有限公司劳动争议纠纷案.. 218
34.未缴纳工伤保险的职工发生工伤后怎么办？
重庆市某物业公司与陈某工伤保险待遇纠纷案....... 223
35.收物业费被打伤，能否认定为工伤？
广西南宁某物业公司与广西南宁市某局做出的工伤行政确认案.................................................................... 232
36.员工经常请病假，企业可以单方调岗吗？
梅某与山西某物业公司劳动争议案........................... 242
37.什么情况下辞退员工不用提前通知并无须支付经济补偿金？
北京某物业公司与卞某劳动争议纠纷案................... 245
第九章??物权纠纷及其他
38.物业管理区域应当如何划分？
黄某等25人诉成都市武侯区房管局划分物业管理区域行政
纠纷案........................................................................ 252
39.业主委员会可否要求开发商移交规划之外的物业用房？
某业委会与某房地产公司建筑物区分所有权纠纷案.................................................................................... 262
40.
业主能否申请撤销业主委员会与物业公司之间签订的物业服务
合同？
上海市某小区7名业主与业委会、物业公司业主撤销权纠纷案........................................................................ 266
41.物业公司开拓市场提高竞争力都有什么招？
深圳市甲物业管理有限公司收购深圳市乙物业管理有限公司案.................................................................... 275
附录
北京市电梯日常维护保养合同......................................... 286
广州市电梯日常维护保养合同......................................... 293
广州市质量技术监督局制定广州市工商行政管理局监制.............................................................................................. 294
广州市电梯日常维护保养合同 295
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物业管理:经典案例与实务操作指引 节选
3.电梯事故致人重伤， 物业公司和维保单位谁应担责？ 盛某与上海某电梯有限公司、 上海某物业发展有限公司生命权、 健康权、身体权纠纷案 基本案情 上海市达达小区由某物业公司提供物业管理，上海某电梯公司与物业公司签订有电梯维护保养合同一份。2013年2月3日10时15分许，小区2号楼一电梯发生故障，物业公司立即向电梯公司报修，电梯公司接报后派公司维保人员前往维修。11时05分许，业主盛某在一楼进入该电梯时，电梯在层门和轿门开启的情况下突然向上发生移动，盛某被上升的电梯轿厢绊倒，上半身扑倒在轿厢内，下半身悬挂在轿厢外，随着电梯轿厢的继续上升，盛某下半身被挤在轿厢地板和一楼层门的门楣之间，盛某因此受伤。盛某受伤后立即被送往医院进行救治，经诊断：骨盆及双侧下肢多发伤。后又转至上海华佳医院进行康复治疗。为此，盛某共产生医疗费243095.63元。 事故发生后，质监局出具的《电梯事故调查报告》显示：“本案电梯事故主要原因为被告电梯公司维保工作不到位，在执行《电梯使用管理与维护保养规则》（TSGT5001-2009）中有关电梯制动器保养要求方面存在一定缺失。次要原因为被告物业公司在履行电梯安全管理主体责任上存在一定缺失。”关于本案电梯事故的责任认定，该报告认定“被告电梯公司的维保工作不到位，对本起事故负主要责任”。 盛某认为，电梯公司维保工作不到位，物业公司在履行电梯安全管理责任上也存在过错，遂将两公司诉至法院，要求判令两被告共同赔偿原告残疾赔偿金96451.20元、精神损害抚慰金6000元、医疗费262602.13元、一期营养费3600元、一期护理费14660元、交通费6185元、住院伙食补助费2910元、伤残鉴定费1900元、律师费15000元、后续治疗费30000元、后续营养费1200元、后续护理费1410元。 被告电梯公司辩称：对电梯事故的发生及原告受伤的事实无异议。认为本次事故的发生主要是由被告物业公司未尽到安全保障义务造成，由于被告电梯公司物业公司未设立警示标志，以致原告直接跨入非正常运营的电梯内。另外，被告认为，业主委员会明知电梯老化严重未及时更换电梯也存在一定过错；消防人员救援不及时加重了原告的损伤；原告在搭乘电梯过程中本身也未尽到安全注意义务。事发后，被告电梯公司给付了原告现金215042.10元，要求在本案中一并处理。被告电梯公司无法认可原告提交的医疗费用、复诊费用、护工费用、交通费用及伙食费，故不同意原告的诉讼请求。 被告物业公司辩称：对电梯事故的发生经过及原告因此受伤的事实无异议，同意承担相关的赔偿责任。事发后，给付了原告54000元现金，要求在本案中一并处理。被告物业公司认为：按照工作程序，我方工作人员不需要到场，事发时也的确没有到场。事发时，该公司施工人员在电梯尚未修理完毕时即离开现场，未能把修理中的电梯锁上，这是本次事故发生的主要原因。所以，被告电梯公司应当承担事故主要责任。 裁判结果 法院认为：一、被告电梯公司和物业公司都存在过错，电梯公司履责不到位，导致原告进入未正常运行的电梯并因此受伤，其对本案事故的发生存在主要过错，应承担70%的赔偿责任。被告物业公司负责电梯安全管理的人员未到修理现场实施对电梯维修工作的监督，也没有采取树立警示标志等防护措施来保障乘坐电梯人员的安全，对原告的损失应承担30%的赔偿责任。二、关于本案损害赔偿范围。1.医疗费确定为243095.63元。2.护理费，根据司法鉴定意见书一期、二期护理期限120日及相关赔偿标准40元/日，确定为4800元。3.营养费，根据司法鉴定意见书一期、二期营养期限120日及相关赔偿标准40元/日，确定为4800元。4.鉴定费1900元。5.残疾赔偿金，参照城镇居民人均可支配收入的标准计算，结合其伤残等级，确定金额为96451.20元。6.精神损害抚慰金，酌情确定为6000元。7.交通费，酌情确定为800元。8.住院伙食补助费，根据原告实际住院天数97天及相关赔偿标准20元/天，确定为1940元。9.律师费酌情确定为6000元。 判决如下： 一、被告电梯公司赔偿原告盛某残疾赔偿金67515.84元、精神损害抚慰金4200元、医疗费170166.94元、营养费3360元、护理费3360元、交通费560元、住院伙食补助费1358元。 二、被告电梯公司赔偿原告盛某鉴定费1330元、律师费4200元。 上述**、二项合计256050.78元，扣除被告电梯公司已经给付原告的现金215042.10元，余款41008.68元由被告电梯公司于本判决生效之日起10日内给付原告盛某。 三、被告物业公司赔偿原告盛某残疾赔偿金28935.36元、精神损害抚慰金1800元、医疗费72928.69元、营养费1440元、护理费1440元、交通费240元、住院伙食补助费582元。 四、被告物业公司赔偿原告盛某鉴定费570元、律师费1800元。 上述第三、四项合计109736.05元，扣除被告物业公司已经给付原告的现金54000元，余款55736.05元由被告物业公司于本判决生效之日起10日内给付原告盛某。 案例评析 本案是一起电梯安全事故引发的人身损害赔偿纠纷案件，焦点问题是物业公司、电梯维保单位应否负担赔偿责任。因为本案属于一般侵权案件，判断行为人应否承担赔偿责任主要是分析其有无过错。 一、物业公司存在过错 物业公司作为物业管理单位，对小区电梯在内的设施设备承担维修、养护和管理的义务，对电梯的运行安全负有管理主体责任。业主正常乘坐电梯时发生事故，说明电梯运行存在安全隐患，质监局出具的《电梯事故调查报告》证实“电梯制动器保养存在缺失”，说明电梯管理不到位。 法条链接 《物业管理条例》 第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。 《特种设备安全监察条例》 第二十三条 特种设备使用单位，应当严格执行本条例和有关安全生产的法律、行政法规的规定，保证特种设备的安全使用。 其次，本案中物业公司聘请电梯公司作为电梯维保单位对电梯进行日常维修保养，但电梯维保工作不到位，作为委托者的物业公司难逃监督管理责任。 *后，物业公司对事故电梯没有设置警示标志提醒乘梯人，也没有派人盯守防范事故发生。 二、电梯公司存在过错 首先，根据质监局出具的《电梯事故调查报告》，本案电梯事故的主要原因为：“被告电梯公司维保工作不到位，在执行《电梯使用管理与维护保养规则》（TSGT5001-2009）中有关电梯制动器保养要求方面存在一定缺失。”可见，电梯公司未充分履行维保义务。 其次，电梯公司未完全履行与物业公司签订的《电梯维保合同》中约定的义务。接到物业公司故障通知后，未对电梯进行有效维修，彻底排除安全隐患，也未采取必要的应急救援措施，紧急停梯作进一步排查，也没有建议物业公司与其共同采取必要的防范措施。因此，电梯公司对本案事故的发生存在过错，应承担侵权赔偿责任。 法条链接 《特种设备安全监察条例》（国务院令第549号） 第三十二条 电梯的日常维护保养单位应当在维护保养中严格执行国家安全技术规范的要求，保证其维护保养的电梯的安全技术性能，并负责落实现场安全防护措施，保证施工安全。 电梯的日常维护保养单位，应当对其维护保养的电梯的安全性能负责。接到故障通知后，应当立即赶赴现场，并采取必要的应急救援措施。 按照侵权责任理论，两人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。本案中，既然能够根据行为人的过错程度确定责任大小和主次，法院判决电梯公司和物业公司分别按照70%和30%的责任比例对业主的损失承担赔偿责任并无不当。 三、业主、业委会、消防部门不存在过错 本案中，被告电梯公司主张原告、业委会、消防人员等对本案损害的发生亦存在过错。电梯公司认为，业主委员会明知电梯老化严重未及时更换电梯也存在一定的过错；消防人员救援不及时加重了原告的损伤；原告在搭乘电梯过程中本身也未尽到安全注意义务。 业委会作为业主大会执行机构，其无权直接决定更换电梯，也不具备判断电梯是否老化严重到需要更换的程度的能力。从技术角度看，应当由电梯维保单位和物业公司提出相关建议。此外，更换电梯依法应当动用住宅专项维修资金，而日常保养的费用由物业公司收取的物业费中支付。本案发生事故，物业公告报修，电梯公司出现场维修，结果还是发生了事故，应当认定电梯公司维保不到位。因此，认为业委会存在过错并应当承担赔偿责任缺乏法律依据。 原告在搭乘电梯时如无违反乘梯要求的行为，不能认为其未尽到安全注意义务。《中华人民共和国特种设备安全法》（以下简称《特种设备安全法》）的规定未明确救援响应时间。因此，电梯公司主张原告和消防部门存在过错也缺乏事实和法律依据。 实务指引 一、《特种设备安全法》突出了物业公司、电梯公司等单位的安全主体责任 2014年1月1日起正式实施的《特种设备安全法》突出了特种设备生产、经营、使用单位的安全主体责任，明确规定：在事故多发的使用环节，使用单位对特种设备使用安全负责，并负有对特种设备的报废义务，发生事故造成损害的依法承担赔偿责任。按规定，特种设备属于共有的，共有人可以委托物业服务单位或者其他管理人管理特种设备，受托人履行本法规定的特种设备使用单位的义务，承担相应责任。可见，物业公司承接小区管理项目时，本身即为电梯的使用单位，履行电梯的使用单位义务，承担电梯使用单位责任。 表1-1??物业公司电梯管理的应尽义务 1.负责对电梯进行年检，在电梯投入使用前或者投入使用后30日内，向质检部门办理使用登记，取得使用登记证书。登记标志应当置于该特种设备的显著位置； 2.建立岗位责任、隐患治理、应急救援等安全管理制度，制定操作规程，保证特种设备安全运行； 3.建立特种设备安全技术档案；对其使用的特种设备进行经常性维护保养和定期自行检查，并做好记录； 4.对其使用的特种设备的安全附件、安全保护装置进行定期校验、检修，并做好记录； 5.电梯出现故障或者发生异常情况，应当对其进行全面检查，消除事故隐患，方可继续使用； 6.制定特种设备事故应急专项预案，并定期进行应急演练。 电梯维护保养单位的应尽义务 1.在维护保养中严格执行安全技术规范的要求，保证其维护保养电梯的安全性能，并负责落实现场安全防护措施，保证施工安全； 2.对其维护保养的电梯的安全性能负责；接到故障通知后，应当立即赶赴现场，并采取必要的应急救援措施。 二、电梯出现故障或发生过事故时，或可向电梯制造商和销售商追责追偿 《特种设备安全法》规定，电梯制造单位对电梯安全性能负责。电梯投入使用后，电梯制造单位应当对其制造的电梯的安全运行情况进行跟踪调查和了解，对电梯的维护保养单位或者使用单位在维护保养和安全运行方面存在的问题，提出改进建议，并提供必要的技术帮助；发现电梯存在严重事故隐患时，应当及时告知电梯使用单位，并向负责特种设备安全监督管理的部门报告。如果电梯在制造环节或者出厂时就存在问题，应当追究厂家的责任。同样，如果经营单位出售未经检验和检验不合格的特种设备，或者国家明令淘汰和已经报废的特种设备也应当承担相应的责任。 因此，如果事故原因系电梯本身的质量问题，物业服务企业在承担责任后，可以向电梯制造单位和销售单位追偿。 三、电梯运行安全隐患属于规定的“紧急情况”，勿忘列支住宅专项维修资金 按照《上海市住宅物业管理规定》的相关规定，电梯故障影响正常使用的（电梯运行系统中涉及的设施设备存在安全隐患，电梯专业检测机构出具整改通知书的），属紧急情况，物业服务企业应当立即采取应急防范措施，并制定维修、更新方案，同时向业主委员会和物业所在地房管办事处报告，涉及维修费用需要动用住宅专项维修资金的，业主大会成立前，物业服务企业应当持有关材料，报区、县房屋行政管理部门审核同意，并经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中直接列支；业主大会成立后，物业服务企业应当持有关材料，向业主委员会提出列支住宅专项维修资金，由业主委员会审核同意，报区、县房屋行政管理部门备案，并经具有相应资质的中介机构审价后，在专项维修资金中列支。 电梯为小区共用设施，即使不属于紧急情况，如符合动用住宅专项维修资金的条件，也应当及时申请资金，对电梯进行维修，以确保电梯安全运行。 四、物业公司与电梯维保单位应当签订约定详尽的《电梯日常维护保养合同》，明晰双方的权利、义务和责任，*大限度规避法律风险，减少双方纠纷 合同范本可参考《北京市电梯日常维护保养合同》和《广州市电梯日常维护保养合同》文本，详见附录。 知多一点 《中华人民共和国侵权责任法》的几个重要条款 第六条 行为人因过错侵害他人民事权益，应当承担侵权责任。 根据法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。 第十二条 二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担赔偿责任。 第十六条 侵害他人造成人身损害的，应当赔偿医疗费、护理费、交通费等为治疗和康复支出的合理费用，以及因误工减少的收入。造成残疾的，还应当赔偿残疾生活辅助具费和残疾赔偿金。造成死亡的，还应当赔偿丧葬费和死亡赔偿金。 第二十二条 侵害他人人身权益，造成他人严重精神损害的，被侵权人可以请求精神损害赔偿。
物业管理:经典案例与实务操作指引 作者简介
王占强 毕业于清华大学法学院，获法律硕士学位，取得A类法律职业资格证书，经济师，物业管理师。北京市住房和城乡建设委员会物业管理行业专家、北京市律师协会物业管理法律专业委员会委员、北京多元调解发展促进会调解员。已出版《物业管理典型案例评析及实战指导》，参与编写《教你如何做物业》、《教你如何当业主》，在《中国物业管理》、《城市开发》、《现代物业》、《住宅与房地产》等多专业杂志累计发表文章80余篇。
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