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房地产开发企业税务检查实用攻略(第2版) 版权信息
- ISBN：9787509219928
- 条形码：9787509219928 ; 978-7-5092-1992-8
- 装帧：一般胶版纸
- 册数：暂无
- 重量：暂无
- 所属分类：>
房地产开发企业税务检查实用攻略(第2版) 本书特色
房地产企业税务稽查、税务管理与内部审计自查工具书 ★★全新版本★★ ■真案例，纯实战，直接参考 ■4种高效税务检查角度/思路 ■8个真实稽查大案深度解析 ■对照满足3大检查看账需求
房地产开发企业税务检查实用攻略(第2版) 内容简介
一线优秀税官和审计师的税务检查思路与方法 ★★全新力作，全面升级★★ 1.按照房地产企业项目开发环节涉税资料展开检查检查细节不遗漏，纳税评估有依据 2.按照房地产企业会计核算三要素和对应税种展开检查特殊事项有技巧，对照自查控风险 3.从土地增值税清算检查的角度，对相关税种展开检查清算成果为基础，识别疑点见成效 4.按照一线税务检查高手实战过程展开综合检查梳理流程循章法，综合检查在实战
房地产开发企业税务检查实用攻略(第2版) 目录
**章 房地产开发业务及其会计核算、涉税基本知识
**节 房地产开发业务基本知识
一、房地产开发相关概念
二、房地产开发主要业务活动
三、房地产开发企业项目运作方式分类
四、房地产开发的主要阶段
第二节 房地产开发企业会计核算概述
一、营业收入
二、开发成本
三、营业成本
四、期间费用
五、应交税费
六、利润
第三节 房地产开发企业涉税影响
一、房地产开发企业运行特点对税收的影响
二、房地产开发涉及税种概述
第二章 房地产开发环节涉税资料及对应涉税检查要点
**节 开发项目前期准备阶段
一、项目可行性研究环节
二、购置开发用地环节
三、取得建设用地规划许可证环节
四、项目规划设计与报建环节
第二节 开发项目工程实施阶段
一、房屋拆迁、安置环节
二、开发项目工程建设准备环节
三、施工队伍招投标环节
四、开发项目施工建设环节
五、开发项目竣工验收环节
第三节 房地产销售阶段
一、取得《销(预)售许可证》环节
二、房地产销售的前期环节
三、签订买卖合同环节
四、房款的收取和催收环节
五、交付验收环节
六、利润分配环节
第四节 物业保有阶段
一、房地产开发企业将开发产品转自用
二、房地产开发企业出租开发产品
第三章 房地产开发企业按财务核算三要素及税种检查要点
**节 销售收入的税务检查
一、销售收入检查需要归集查阅的资料
二、销售收入检查涉及的主要科目
三、销售收入检查涉及的主要税收政策
四、销售收入方面的常见税收问题及检查要点
第二节 成本费用的税务检查
一、成本费用检查需要归集查阅的资料
二、成本费用检查涉及的主要科目
三、成本费用检查涉及的税收政策
四、成本费用方面的常见税收问题及检查要点
第三节 房地产开发企业经营成果的税务检查
一、经营成果检查需要归集查阅的资料
二、经营成果检查涉及的主要科目
三、经营成果检查涉及的税收政策
四、经营成果方面的常见税收问题及检查要点
第四节 土地增值税清算涉及企业所得税问题的处理与检查
一、土地增值税清算涉及的退税政策
二、进行企业所得税检查时对土地增值税清算成果的应用
第五节 其他税种的税务检查
一、房产税
二、城镇土地使用税
三、印花税
四、个人所得税
第四章 房地产开发企业特殊涉税业务检查处理要点
**节 房地产合作开发的税务处理
一、房地产合作开发的概念
二、合作建房的增值税（营改增前为营业税）处理
三、合作建房的企业所得税处理
四、合作建房的土地增值税处理
五、合作建房中特殊情况的房产税处理
六、合作建房的税务检查
七、合作建房涉税处理案例分析
第二节 代建工程的税务处理
一、仅收取代建手续费的代建行为
二、其他类型的代建行为
三、代建工程的企业所得税处理
四、代建工程涉税问题检查
第三节 视同销售行为的税务处理
一、视同销售行为的营业税规定
二、视同销售行为的增值税规定
三、视同销售行为的土地增值税规定
四、视同销售行为的企业所得税规定
五、无偿赠送商品房的综合税务处理案例分析
六、视同销售行为的税务检查
第四节 房地产开发企业特殊促销业务的税务处理
一、销售（营销）商品房赠送物品的处理
二、售后回租（经营性）的处理
三、售后回购的处理
第五节 地下建筑涉税问题处理
一、土地出让金的涉税处理
二、地下车库（位）的土地增值税处理
三、地下人防设施的涉税处理
第六节 拆迁还房问题的处理
一、拆迁还房的主要形式
二、营业税处理
三、增值税处理
四、土地增值税处理
五、企业所得税处理
六、拆迁还房涉税审计检查
第七节 发票检查中发票违规行为涉及的相关处理
一、取得虚开增值税专用发票的增值税处理
二、取得虚开的增值税专用发票的企业所得税税前扣除
第五章 房地产开发企业土地增值税清算检查要点
**节 土地增值税清算检查风险模型
第二节 土地增值税预征、核定征收政策及检查
一、土地增值税预征
二、土地增值税核定征收
第三节 土地增值税清算项目的确定
一、确定清算项目需要归集的资料
二、确定清算项目涉及的政策
三、税务检查要点
第四节 土地增值税清算应归集的资料
一、土地增值税清算需要归集的资料
二、土地增值税清算中产生的资料
三、分期、分项计算资料的应用
第五节 转让房地产收入总额的确定及检查
一、土地增值税清算涉及的房地产转让数据和资料
二、需要查看的科目
三、转让房地产收入涉及的政策
四、税务审计检查要点
第六节 取得土地使用权支付金额的检查
一、取得土地使用权支付金额涉及的资料
二、政策规定
三、税务审计检查要点
第七节 房地产开发成本的清算检查
一、房地产开发成本相关资料的归集
二、政策规定
三、检查方法及要点
第八节 房地产开发费用的确定和检查
一、房地产开发费用确认应归集的资料
二、政策规定
三、检查方式及要点
第九节 与转让房地产有关的税金的检查
一、税金扣除相关政策
二、其他政策规定
三、税金统计环节涉及资料的归集
四、检查方式及要点
第十节 财政部规定的其他扣除项目的检查
一、其他扣除项目涉及的资料
二、相关政策规定
三、检查方式及要点
第十一节 特殊事项综合处理
一、特殊事项处理介绍
二、检查方式及要点
第十二节 其他土地增值税问题的处理
一、旧房和建筑物清算检查
二、清算结果和清算后问题
三、其他问题的处理
第六章 房地产开发企业综合税务检查实战技巧
**节 查前准备
一、查前准备的重要性
二、查前信息资料的归集及分析方向
三、查前信息资料的分析判断
第二节 首次沟通交流
一、掌握需要了解的内容
二、通过沟通初步判断涉税问题
三、企业相关资料数据的归集
四、拷贝企业电子账套
第三节 检查、沟通要点
一、预收性质款项的检查
二、营业收入的检查
三、开发成本的检查
四、城镇土地使用税的检查
五、土地合同、勘测设计合同及金融企业贷款合同印花税的检查
六、单纯卖地行为涉税问题的检查
第四节 问题落实沟通及取证
一、问题落实沟通
二、取证
第七章 房地产开发企业税务检查典型案例
案例一 某公司少算土地面积、股东无偿取得房屋及多转开发成本
一、查前分析
二、检查出的问题
三、检查过程及方式
四、案例点评
案例二 某公司预收账款挂账、多转预估成本、土地成本分摊不合理
一、查前准备
二、检查出的问题
三、检查过程及方式
四、案例点评
案例三 某房地产开发公司虚增成本
一、基本案情
二、查前准备
三、检查过程
四、案例点评
案例四 某房地产开发公司虚构业务虚增成本
一、基本案情
二、查前准备
三、检查过程
四、案例点评
案例五 某公司代建工程少结转收入
一、基本案情
二、检查方法
三、案例点评
案例六 某公司取得不征税收入对应资产处理不当
一、检查出的问题
二、检查方法
三、案例点评
案例七 某公司多提“暂估款”及融资费用处理不当
一、检查出的问题
二、检查过程及方法
三、案例点评
案例八 某公司材料成本差异结转及融资费用处理
一、基本案情
二、检查过程及方式
三、案例点评
附录 房地产开发企业涉税文件清单
展开全部
房地产开发企业税务检查实用攻略(第2版) 节选
第七章 房地产开发企业税务检查典型案例 案例三 某房地产开发公司虚增成本 一、基本案情 2×19年下半年，某地税务机关稽查局对新凯房地产开发公司进行检查。经过数月检查，发现该公司存在通过关联企业虚增成本以及出租房屋未按规定申报缴纳增值税等问题，共计查补税款300多万元。 二、查前准备 该公司查前主要分析疑点有两个：一是成本、费用偏高；二是往来款余额过大。在核查企业相关信息时，发现该公司开发项目在2×17年底已经完成，留存的部分房屋用于出租。 检查人员分析，该公司项目已经完工，不需要核查成本、费用分摊等问题，应对涉及成本费用的所有合同进行归集，比对合同与实际发生数据，查找差异，以确定是否存在问题。同时，对没有签订合同发生的成本、费用进行分析，找出疑点问题。还要核对往来款明细，确认是否有隐瞒的销售收入。核查企业信息显示，该公司从2×17年底开始，已陆续将自留的房屋出租，因此需要核对是否有收取的房屋租金没有及时申报纳税。 三、检查过程 （一）虚增成本费用问题 在检查中，检查人员归集了全部的工程施工、费用合同（包括补充合同、协议等），通过比对合同数据及实际财务数据，没有发现重大差异问题，从工程总承包合同与实际发生数明细比对中，也没有发现重大差异问题。但是，在对一些单项合同内容、数据比对分析时，发现两个疑点： 一是物业服务费支出问题。根据合同内容及实际支出数据，该公司开发项目中，*早完工（交付）的楼栋是在2×16年4月，期间物业费高达1386万元。通过列表比对合同金额、服务期间等指标，发现在2×16—2×17年期间，该公司共计支付物业（含前期）费用1386万元。其中94万元部分，根据与A物业服务有限公司合同内容，为前期物业服务费；其中771万元部分，根据与B物业服务有限公司合同内容，为案场物业服务费，相关服务期间涵盖2×16—2×17年期间；其中521万元部分仍然为支付B物业服务有限公司物业费，无相关合同。如果上述521万元物业费存在重复列支情况，则不得税前扣除。 为此，检查人员将该公司支出的物业服务费与其他房地产开发公司项目进行单价比对，并调查了解物业服务费价格组成的原因，结果发现该公司支出的物业服务费单价高于正常价格单价的50%以上。同时，检查人员还调查了物业服务公司的背景，发现B物业公司为新凯房地产开发公司的关联企业。经过上述调查后，检查人员与企业进行了充分的沟通并细化相关业务细节，*终确认521万元为B物业服务公司多开具的发票。 二是绿化工程问题。根据合同内容及实际支出数据，该公司绿化工程总支出1840 万元，其中补充合同金额750万元。补充合同内容为前期绿化中草皮、树木枯死后补种植物等的费用。经过与企业沟通，检查人员了解到，部分楼栋开始交付时，先期投入绿化费用，后期绿化工程全面展开时，对前期部分枯死植物及景观进行了补种和改造。 为了解详细的绿化工程情况，检查人员依照制式要求该公司提供完整的施工方具体情况，包括植物明细、进货渠道、资金支付以及联系人等情况。经过几次业务（具体情况）的细化和沟通，*终确认，该绿化工程施工公司与新凯房地产开发公司有一定的关联性，其补充合同中650万元为虚增业务量。 （二）房屋租赁未按照纳税义务时点纳税 该公司开发的项目自留部分房屋用于出租，对于预收的房屋租金（包括押金）、车位租金，记入“其他应付款”科目。根据“其他应付款”科目统计，截至2×18年12月31日，收取房屋租金（余额）530万元。检查人员归集所有租赁合同，并将租赁期间、金额、收款时间、纳税时间等列出比对。同时与企业就纳税时间等进行沟通，发现该公司是根据合同确定的收款时间申报纳税，由于该公司出租的房屋地段较好，部分承租户提前支付房租，对于提前支付的房租，该公司没有按照“收取款项的时间”原则缴纳增值税。530万元预收房租应按照收取时间申报缴纳增值税、房产税等。 四、案例点评 房地产开发公司虚增成本的问题一般比较隐蔽，检查起来比较复杂，但是根据先摸清业务细节原则，在检查中遇到有疑问的成本、费用支出业务问题时，首先应该理清业务细节，当然业务细节的理清需要不断反复。根据税收征管法等法律，税务机关在行政执法中有充分的条款支持将涉税业务理清，在不断细化理清业务细节的过程中，相关问题的核查就能落实。 案例四 某房地产开发公司虚构业务虚增成本 一、基本案情 2×10年×月，某地税务机关对新源房地产开发公司进行税务检查。主要涉税疑点是成本费用过大等。检查人员经过检查，发现问题主要是虚增开发成本，即通过虚增咨询管理费等业务虚增成本1200万元。 二、查前准备 在检查期，该公司有1个开发项目，2×06年7月份开工，2×08年下半年部分楼栋完工并销售完毕。该项目适用简易计税方法。 检查人员分析，该公司项目已经部分完工，且已经开始结转收入和成本，如果成本、费用过大，则应重点检查成本结转分配以及成本发生的真实性。同时营改增后，对于新增的增值税处理业务也需要重点核查。为此确定的检查思路是：通过稽查软件对企业ERP中财务系统数据进行采集，以成本核查为中心，重点检查成本归集、结转的财务处理数据，对大额成本、费用支出深入核查票据、合同等细节。同时在核查增值税基础上，核对易错业务问题。 三、检查过程 在实际检查中*重要的工作有两项，一是归集基础数据；二是审核成本计算单数据。 检查人员通过对该公司电子账套相关科目数据和纸质资料的仔细核对，获取（确认）了楼盘的销售（预售）面积、已经完工（验收备案）面积以及销售窗口表等成本计算面积数据，同时归集各项成本费用发生数，将发生数与企业的成本计算公式数据比对，对于有差异的数据，让企业做出说明后再次核对。通过核对，从计算流程上和现有财务数据上并没有发现问题，相关数据差异属于正常业务调整。 在完成上述核查后，检查人员建立了该公司成本计算公式模型，随后对该公司大笔成本、费用支出进行了深入分析追踪。在检查中，检查人员首先对超过50万元以上支出的业务进行了排查，排查的方式是核对合同、发票（或结算单、收据）以及资金流向等项目，核查后没有发现问题。于是检查人员扩大范围，对10万元到50万元之间的支出业务进行了排查，发现有三笔工程支出是现金，共计67万元，收取的是税务机关代开的增值税普通发票。进一步核查发现，其中有一笔21万元的支出有明晰的签字以及支出内容，其他两笔支出只有个人盖章，支出内容仅为工程款。 检查人员在掌握了基本数据和线索后，与企业财务人员进行了沟通。该公司财务人员只提供了有个人签字的领款人的身份证，并详细叙述了相关业务，对于其他两笔盖章领款的业务则表示不太清楚相关情况。 为摸清具体业务，检查人员做了两手工作，一是告知在税务机关代开发票时要留下个人的信息，可以直接查询；二是通过内部系统查询这2张发票的申请开具人。经过很短的时间，该公司财务人员终于承认，是企业为了套取现金支付日常零星费用开具的发票，开具人是企业的一个相关员工。 四、案例点评 在税务检查中，对现金支出的检查一直是重点。很多企业成本核算非常规范，一般大额支出不会发生问题，但是一些公司为回避某些“隐秘敏感”支出，往往采取一些套取现金的方式来处理，本案中，纳税人采取虚增业务的方式套取现金，检查人员通过检查方式、业务的不断细化，理清业务细节，*终水落石出。
房地产开发企业税务检查实用攻略(第2版) 作者简介
董 宏 在税务系统从事税政、稽查一线工作近三十年，业务上擅长房地产企业、建筑企业税务稽查。从事税务稽查工作以来，完成涉案税款千万元以上稽查案件十余起。在业务理论探讨上，主编有：《房地产开发企业税务检查实用攻略》《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》《土地增值税清算全流程操作实务与案例》《企业所得税与增值税差异分析及会计处理》《建筑企业日常涉税业务实操大全》等实务图书，受到读者的广泛好评。 施玉明 金象国际集团副总裁，曾长期从事税务稽查一线工作，擅长房地产企业涉税业务及检查，在税务生涯中完成过二十多起涉案税款在千万元以上的稽查案件。在企业任职后，主持集团层面的财税、投资管理等工作，兼具在税务机关和企业的工作经验。
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