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房地产企业增值税疑难问题精解:实务操作会计处理案例分析 版权信息
- ISBN：9787509219799
- 条形码：9787509219799 ; 978-7-5092-1979-9
- 装帧：简裝本
- 册数：暂无
- 重量：暂无
- 所属分类：>
房地产企业增值税疑难问题精解:实务操作会计处理案例分析 本书特色
■130个典型房地产企业增值税疑难问题
按照增值税要素展开，从纳税申报到增值税清算和优惠政策应用等
■99个其他常见涉税疑难问题精解
征管类、发票类、企业所得税类、土地增值税类、契税等其他税种类
■9大综合案例深度分析
涉税业务、新收入准则会计处理、税收筹划实战、经济合同涉税风险控制等
■16个特殊涉税知识拓展
梳理房地产企业特殊涉税知识点，助力专业化高素质税务人才培养与建设
■房地产企业特定事项处理
竞配建、经济合同管理、采购模式、账务体系、会计科目应用、税收筹划等
房地产企业增值税疑难问题精解:实务操作会计处理案例分析 内容简介
结合房地产企业财务人员办税流程
有针对性分析解答增值税疑难问题
■税务与会计差异处理
■纳税申报表示范填写
■增值税税收优惠应用
■房地产税收筹划实战
■房地产特殊业务处理
房地产企业增值税疑难问题精解:实务操作会计处理案例分析 目录
第1章 新老项目判断与计税方式选择
【本章导读】
问题1-1?房地产企业销售自行开发的房地产项目如何判断新老项目？
问题1-2?房地产项目发生在营改增试点前后的，应如何界定新老项目？
问题1-3?房地产项目用于转让或出租的，应如何界定新老项目？
问题1-4?建筑工程项目和房地产项目的新老项目标准是一回事儿吗？
问题1-5?房地产企业如何划分一般纳税人和小规模纳税人？
问题1-6?如果房地产企业超过一般纳税人认定标准，却没有办理一般纳税人登记，会产生怎样的法律后果？
问题1-7?房地产企业一般纳税人在什么情况下将被纳入辅导期管理？
问题1-8?房地产企业一般纳税人被纳入辅导期管理后，主管税务机关将采取哪些具体措施进行管理？
问题1-9?房地产企业一般纳税人被纳入辅导期管理期间，该如何进行会计核算？
问题1-10?如何把握房地产企业增值税的适用范围？
问题1-11?房地产企业销售自行开发房地产的销售额在一般计税方法下该如何确定？
问题1-12?房地产企业销售自行开发的房地产适用怎样的增值税税率或征收率？
问题1-13?如果房地产企业存在提供物业管理服务的经营范围，物业管理收取的自来水水费适用怎样的税率？
问题1-14?根据相关规定，房地产企业一般纳税人开发的新项目应适用一般计税方法，而老项目可以选择简易计税方法，那么影响计税方法选择的因素有哪些？
问题1-15?房地产企业存在哪些与新老项目有关的注意事项？
【案例分享】
房地产新老项目的界定及不同计税方式处理的比较
【知识链接】
关于纳税信用等级A、B、M、C、D级增值税一般纳税人取消认证有关操作的公告
第2章 房产预售与预申报
【本章导读】
问题2-1?预售款的定义是什么？范围包括哪些？
问题2-2?取得商品房预售的条件是什么？
问题2-3?收到预收款时纳税义务是否发生？与原营业税相关规定有何区别？
问题2-4?预收款按照3%预征税款的政策出台背景是什么？
问题2-5?采取预收款方式销售所开发的房地产项目有哪些政策规定？
问题2-6?预收款收取时为什么还需要开具发票？
问题2-7?预收款发票开具有什么特殊规定？
问题2-8?不征税发票开具的具体要求有哪些？
问题2-9?注册地与经营地不一致是否需要办理异地预缴申报？
问题2-10?预售阶段的税收应如何管理？
【案例分享】
光辉房地产开发公司四项业务预收款的财税处理
【知识链接】
定金、订金、意向金、诚意金的区别
第3章 销项税额的确认
【本章导读】
问题3-1?一般纳税人扣除土地价款后计算销售额的含义是什么？是否需要差额纳税？
问题3-2?扣除土地价款后计算销售额的纳税人适用范围是什么？
问题3-3?允许扣除的土地价款范围是什么？差额扣除部分是否包含契税和行政事业性收费等费用？
问题3-4?允许扣除的土地价款的凭证（票据形式）是什么？未取得政府部门开具的土地价款票据，能否从当期的销售额中扣除？
问题3-5?当期允许扣除的土地价款如何计算？房地产项目可供销售建筑面积能否将用于出租、自用的物业面积剔除？
问题3-6?项目后期发生的补缴土地出让金，是在剩余未售物业面积中平均抵减，还是可以对以前的进行一次性调整（即是否可用“累计应抵-累计已抵”作为本期数）？
问题3-7?如果存在土地返还款，企业实际需要支付的土地价款可能小于土地出让合同列明的土地价款，该种情况下可以扣除的土地价款的范围是不是只包含企业直接支付的土地价款？
问题3-8?房地产企业多项目滚动开发，新拿地支付的土地出让金是否能够从其他正在销售的项目的销售额中抵减？
问题3-9?房地产开发企业采取“旧城改造”方式开发房地产项目如何计算缴纳增值税？能否扣除拆迁户的补偿款？
问题3-10?扣除土地价款计算销售额在会计上如何处理？
问题3-11?扣除土地价款计算销售额应当填报哪些申报表？
问题3-12?房地产开发企业扣除土地价款时的台账管理有什么要求？
问题3-13?房地产企业有无混合销售业务？混合销售如何确定？
问题3-14?房地产企业卖房送装修、送家电是否属于增值税上的混合销售？是否需要视同销售缴纳增值税？
问题3-15?兼营业务销售额如何确定？应注意什么问题？
问题3-16?销售折扣销售额如何确定？
问题3-17?“买一赠一”促销销售额如何确定？
问题3-18?视同销售的情形有哪些？
问题3-19?价格不具有合理性时销售额如何确定？
问题3-20?融资租赁和融资性售后回租业务的销售额如何确定？
问题3-21?融资租赁和融资性售后回租业务也是差额纳税吗？小规模纳税人转让不动产有无按差额纳税的情况？个人转让其购买的不动产如何计算缴纳增值税？
问题3-22?不动产经营租赁的销售额如何确定？
【案例分享】
扣除土地价款销售额与增值税的计算及会计处理
【知识链接】
这10项税收台账你建立了吗？
第4章 进项税额抵扣
【本章导读】
问题4-1?进项税额抵扣的相关规定有哪些？
问题4-2?购入的免税农产品如何抵扣进项税额？
问题4-3?不动产进项税额如何抵扣？
问题4-4?哪些进项税额不得抵扣？
问题4-5?如何理解进项税额转出？
问题4-6?固定资产改变用途后进项税额转出如何计算？
问题4-7?哪些特殊抵扣凭证允许抵扣进项税额？
问题4-8?分期开发项目进项税额如何抵扣？
问题4-9?增值税进项税额在什么时候抵扣？
问题4-10?增值税留抵税款除了留待下期抵扣还有哪些用途？
问题4-11?增值税专用发票抵扣联丢失的怎么办？
问题4-12?如何设计一个便于操作的房地产项目一般计税方法增值税进项税额抵扣清单？
问题4-13?新老项目相应的共同成本进项税额如何划分？
问题4-14?购入在建工程取得的发票是否可以作为进项税额抵扣依据？
问题4-15?房地产开发企业增值税进项税额在什么时候抵扣？
【案例分享】
阳光房地产企业综合业务进项税额的计算
【知识链接】
房地产开发企业营改增后不能抵扣的15种发票及8种补救方法
房地产企业选择简易计税方法应注意的三个事项
第5章 应纳税额计算及申报
【本章导读】
问题5-1?增值税一般纳税人会计报税流程、步骤是什么？
问题5-2?房地产开发企业一般纳税人增值税纳税申报表填写的注意事项有哪些？
问题5-3?高速公路通行费和一级公路、二级公路、桥、闸通行费应如何抵扣进项税额？如何进行账务处理？填写哪张申报表的哪一栏？
问题5-5?行程单、动车票等能抵扣进项税额吗？如何填写增值税纳税申报表？
问题5-6?填制和申报准备工作主要包括哪些？
问题5-7?营改增后在增值税方面是否存在税会差异？
问题5-8?一份交给税务局的免税情况说明该怎么写？
问题5-9?增值税的计税方法有哪几种？
问题5-10?综合举例说明房地产企业增值税纳税申报表的填写。
【案例分享】
房地产企业增值税纳税申报
【知识链接】
纳税申报有期限，你按时申报了吗？
房地产企业拿地、开发、预售、结转等环节如何进行增值税会计处理？
国家税务总局关于支持个体工商户复工复业等税收征收管理事项的公告
第6章 房地产增值税清算
【本章导读】
问题6-1?房地产企业清算时点如何确认和界定？
问题6-2?清算环节如何计算应交增值税？
问题6-3?支付的土地价款如何确定？包括哪些内容？
问题6-4?清算环节如何汇总前期已预缴税款？
问题6-5?测绘面积与合同面积的补差如何处理？
问题6-6?增值税清算与土地增值税清算的区别是什么？
问题6-7?清算应补缴增值税应如何执行？未按3%预征率预缴是否应缴纳滞纳金？
【案例分享】
福龙房地产开发公司东湖壹号项目的增值税清算
【知识链接】
销售不动产纳税义务发生时间及开票问题
房地产开发企业预缴的增值税可以抵减当期应缴增值税吗？
第7章 特殊业务处理
【本章导读】
问题7-1?什么是“竞配建”？
问题7-2?如何判定“限地价、竞配建”的经济业务实质？
问题7-3?配建房无偿移交是否视同销售征收增值税？
问题7-4?如果配建的保障房视同销售，应以什么价格计征增值税？
问题7-5?配建房视同销售是否影响销售额计算？
问题7-6?配建房视同销售情况下企业能否享受税收优惠？
问题7-7?无偿移交配建房，土地增值税计税成本如何确定？
问题7-8?配建房建安成本在会计处理上应计入主体工程的“土地征用及拆迁补偿费——大市政配套”还是“公共配套设施费”？
问题7-9?“竞配建”税收筹划有哪些招数？
问题7-10?关于“限地价、竞配建”纳税服务如何开展？
问题7-11?不动产投资入股，增值税如何缴纳？
问题7-12?房地产企业“买一赠一”情形下，增值税如何处理？
【案例分享】
强强联合合作建房的涉税难点
【知识链接】
税收意义上的“合作建房”必须是双方同时立项
第8章 房地产增值税相关税收优惠
【本章导读】
问题8-1 房地产业增值税优惠项目有哪些？如何分类？
问题8-2 房地产业有哪些重要的增值税优惠项目？
问题8-3 房地产业增值税优惠项目如何进行账务处理？
问题8-4 房地产业增值税优惠项目如何进行纳税申报？
问题8-5 房地产业增值税优惠项目发票如何开具？
问题8-6 房地产业增值税优惠项目如何备案？
问题8-7 享受增值税优惠项目有哪些注意事项？
问题8-8 房地产业增值税特殊优惠项目有哪些？
【案例分享】
房地产业增值税税收优惠政策的适用
【知识链接】
关于土地一级开发增值税适用税目问题的地方解释口径（部分）
房地产业企业所得税优惠
第9章 营改增后房地产、建筑企业税收筹划实战
【本章导读】
问题9-1 房地产企业老板在税收问题上存在哪些误区？
问题9-2 房地产企业增值税税收筹划的基本思路是什么？
问题9-3 为什么会出现房地产行业高负债、建筑企业高垫资问题？
问题9-4 营改增后，房地产、建筑企业如何重新构建企业采购经营模式？
问题9-5 甲供如何实现利益*大化？ / 258
问题9-6 如何通过国内税收洼地地区的财政扶持来缓解企业自身的资金压力？
问题9-7 如何通过国内税收洼地地区的财政扶持来实现房地产企业盈利，*终转化为老板可支配的资金？
问题9-8 经济合同签订之前，财务部门如何进行有效涉税分析和涉税测算（即风险提示）？
问题9-9 财务部门在房地产合同签订过程中必须分析的条款和必须关注的条款主要有哪些？
问题9-10 房地产企业购销合同应如何约定发票条款？如何彻底规避接受虚开增值税发票的风险？
问题9-11 如何由财务或内设税收管理部门牵头加强税收管控？
问题9-12 营改增后房地产企业如何利用小微企业税收优惠政策进行税收筹划？
问题9-13 公益性捐赠能否进行税收筹划？
问题9-14 营改增后人工费可否抵扣增值税进项税额？营改增后劳务派遣发票与劳务分包发票有何区别？劳务付款如何设计流程？
问题9-15 集团公司拿地，项目公司办证，票据在集团公司，票据是否有效？
问题9-16 A房地产企业均为新项目，为一般纳税人，采用一般计税方法，支付工程款时，财务只接受增值税专用发票，业务人员纷纷找老板告状，财务应当怎么做？
【知识链接】
营改增后企业合同管理的八大要点
自持物业房产税税收筹划
第10章 房地产企业特定事项会计处理实务
【本章导读】
问题10-1 增值税会计核算的主要政策依据有哪些？
问题10-2 房地产企业取得土地使用权应当使用哪个会计科目？
问题10-3 进项税加计扣除的会计分录该如何编制？
问题10-4 支付境外设计费或境外销售策划服务费应如何进行账务处理？
问题10-5 房地产企业购买税控系统设备的费用及系统的技术维护费如何进行账务处理？申报表如何填写？
问题10-6 出售于2017年1月份购买的某设备应如何进行账务处理？
问题10-7 享受限额扣减增值税优惠政策应如何进行账务处理？应记入哪个会计科目？
问题10-8 企业所得税、增值税合并纳税与汇总纳税有何区别？
问题10-9 增值税稽查后账务调整如何进行会计处理？
问题10-10 《企业产品成本核算制度（试行）》对房地产企业成本核算有何新要求、新变化？请举例说明。
问题10-11 实行辅导期管理的纳税人预缴增值税如何进行账务处理？
问题10-12 应用新《企业会计准则第14号——收入》，商场能否在签约收到货款时确认收入？
问题10-13 业主收到交房通知书但未实地验收，房地产企业能否确认收入？
问题10-14 房地产企业承诺在小区周边投资建设生鲜超市，后没有兑现，可否确认收入？
问题10-15 新《企业会计准则第14号——收入》实施之后是否仍存在税收筹划空间？请举例说明。
【案例分享】
新《企业会计准则第14号——收入》中的“五步法”在房地产企业收入确认上的应用
【知识链接】
新《企业会计准则第14号——收入》概述及新旧准则对比
第11章 房地产企业常见涉税疑难问题解答
【本章导读】
一、征管类
二、发票类
三、企业所得税类
四、土地增值税类
五、契税等其他税种类
展开全部
房地产企业增值税疑难问题精解:实务操作会计处理案例分析 节选
问题9-2 房地产企业增值税税收筹划的基本思路是什么？
解析：要始终主张房地产企业纳税筹划应遵循可创造经济利益但不违背税收法律政策的基本原则，严格恪守专人专职专部门从事纳税筹划方案研究、制定和落实的专业化技术思想，结合企业经营内容结构和购销业务流程，由其财务或内设税收管理部门牵头，加强税收管控，要求采购和经营等各部门积极协同配合落实，确保纳税筹划方案设计科学，落实到位。具体包括但不限以下三方面：
1.进项税额的筹划
包括：一是强化采购发票审核管理，二是灵活选择采购合作方，三是劳务用工费抵扣的筹划。
依照《财政部?国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）规定，房地产开发企业和施工单位向雇工支付的工资费用不得计算抵扣进项税额。但通过劳务公司招募工人且对劳务公司统一结算并取得增值税专票的，可凭专票注明税额予以抵扣。据此，建议企业集中向劳务公司雇佣工人，或在用工结束后付出低于可扣除进项税金额的价款给劳务公司，由其代为开具劳务用工费的增值税专用发票。劳务公司增值税一般纳税人和小规模纳税人劳务费发票税率和征收率分别是6%和3%。这样，既可以使雇工费用支付能够符合进项税额抵扣条件，依法依规获得抵扣；同时，还能够降低零散雇工带来的延时误工和岗位素养不一致等风险。
2.进项税额转出的筹划
《增值税暂行条例》第十条规定：一般纳税人购进货物专门用于非增值税应税项目、免税项目、集体福利、个人消费的，其进项税额不得抵扣，而是直接计入工程的成本或其他科目。房地产企业购进的用于自建项目建筑安装材料，并不能保证实际用料和预估料完全匹配，常常出现余料情况。对于这部分原材料日后可以用作其他经营性建筑安装项目或出售，并可做进项税抵扣处理从而减少当期增值税额。为了避免余料无法抵扣销项税给企业带来损失，企业可在购进物料准备用于增值税非应税项目时，首先进行认证予以抵扣并核算进项税额，实际将物料用于增值税非应税项目时再做进项税额转出处理。
［例］永嘉房地产公司于2019年8月购进一批板材，价款700万元（不含税），准备于当月开始建造一个仓库。此仓库于2020年3月竣工结算时，仍有200万元（不含税）的板材未使用，并准备投入当月某商品房建筑工程中。
分析：因构建自用仓库不属于应税项目，所以消耗外购板材不能抵扣进项税额。这样，该公司外购自用板材500万元所包含的进项税额可有两种会计处理办法：
（1）直接计入仓库施工项目的工程成本。
借：在建工程 5?000?000
贷：银行存款 5?000?000
这样，可抵扣的进项税额为0。
（2）先抵扣后转出。
即取得增值税专用发票列明的板材进项税额，当月全部认证抵扣增值税额，待实际改变用途时再转出该进项税额，则购入板材当期可抵扣进项税=700/（1+13%）× 13%=80.53（万元）。会计处理为：
借：原材料——板材 6?194?700
应交税费——应交增值税（进项税额） 805?300
贷：银行存款 7?000?000
在仓库施工期，陆续转出进项税=500/（1+13%）×13%=57.52（万元）。会计处理为：
借：在建工程 575?200
贷：应交税费——应交增值税（进项税额转出） 575?200
从中可以看出，虽然永嘉房地产公司自建仓库的外购板材进项税额*终并没有获得扣除，但板材购进当期实际全部进项税额80.53万元均获得了抵扣。这样，公司就少支付税款57.52万元，从而为公司节约了资金消耗，等于财务为公司仓库建设期内筹集了57.52万元资金，大大增强了公司的资金周转能力。
3.销项税额的筹划
根据简易计算公式“应交增值税=销项税额-（进项税额-进项税额转出）”，销项税从另一个角度决定着应交增值税额的大小。为实现*大限度减少销项税额的目标，我们从以下三方面给出建议：
（1）合理选择销售模式。
房地产企业大多采用预售和现售两种销售模式，这两种模式的财税处理不尽相同。预售购房是指购房者通过交付定金或预付款取得未来某指定期间获得现房权利的一种交易，其实质是对购房合约的一种期货买卖。优势在于以预定优惠的方式吸引更多的潜在客户，提高经营业绩，同时为企业带来一定资金流入，可在一定程度上缓解筹资压力。预售模式下，收到预售款当日即要办理预售许可，按照3%的预征率预缴增值税。相比于现售房收到全款时发生增值税纳税义务，预售方式下的纳税义务发生时间提前，然而从货币时间价值角度考虑，增值税前期少后期多是经济的。
因此，对于资金雄厚的企业而言，在保证资金充足的前提下综合考虑预售房带来的纳税义务发生时间提前、预售房优惠条款减少资金流入等因素后，可提高现售房的比例，同时尽可能在项目完工后实行分期收款，达到延期纳税的目的，以获取货币的时间价值；对于资金压力大且融资困难的企业，建议尽可能选择预售房销售模式，将其作为另一种融资渠道。
（2）适当分解租金收入。
房地产企业开发的产品中不乏不直接对外出售，而以租赁形式收取一定租金和物业管理费用等的情形。举例说明如下。
［例］某房地产公司用于出租的商业用房年获取租金1?500万元（增值税税率9%），其中包含每年的物业费35万元（增值税税率6%）、水费20万元（增值税税率9%）、电费65万元（增值税税率13%）。
分析：
分解前：
应缴增值税=1?500×9%-35×6%-20×9%-65×13%=122.65（万元）；
应缴城市维护建设税和教育费附加=122.65×（3%+7%）=12.27（万元）；
应缴房产税=1?500×12%=180（万元）；
应缴企业所得税=（1?500-20-65-12.27-180）×25%=305.68（万元）；
税后净利润=（1?500-20-65-12.27-180）×（1-25%）=917.05（万元）。
假如对租赁业收入进行分解，单独签订租赁合同和物业合同，同时由承租人承担水电费用，此时合同约定租赁价款1?380万元（增值税税率9%），物业管理收入35万元（增值税税率6%）。
分解后：
应缴增值税=1?380×9%+35×6%=126.3（万元）；
应缴城市维护建设税和教育费附加=126.3×（3%+7%）=12.63（万元）；
应缴房产税=1?380×12%=165.6（万元）；
应缴企业所得税=（1?380+35-12.63-165.6）×25%=309.19（万元）；
税后净利润=（1?380+35-12.63-165.6）×（1-25%）=927.58（万元）。
合理地拆分租金部分与其他部分能够达到良好的节税效果，其本质在于，房产税是对房屋租金课税，如果将水电等费用从整体中剥离出来，看似减少了增值税可抵扣金额，多缴纳了增值税，实质上总税负却降低了。
（3）对买房送车销售业务进行筹划。
随着房地产业整体经营滑坡，产品销售成为房地产业攻坚战中一个举足轻重的环节，不少房地产企业开始采用多样化的销售模式，“买房送车”的售房宣传已然不是什么新鲜事物。然而业务达成后具体到会计处理上，合同拟定需要注意：
根据《增值税暂行条例实施细则》第四条规定，“将自产、委托加工或者购进的货物无偿赠送其他单位或者个人”的行为将视同销售处理。然而就该笔“捆绑销售”业务究竟是有偿赠与还是无偿赠与，部分地区税务机关与企业间存在争议。对于类似交易，官方有类似解答，例如，《河北省国家税务局关于全面推开营改增有关政策问题的解答（之七）》中的第四点指出：“银行在提供金融服务时，赠送给客户的礼品不做视同销售处理。其他企业同类行为照此办理。”
购房者在参加“买房送车”活动时虽未直接支付汽车价款，但其成本已然包含于支付的总价款之中。然而实际生活中，购买者需要汽车的《机动车销售统一发票》才能上牌照，房地产企业必须提供给购房者购车发票。所以，*好的处理方式是在合同拟定时将全部价款拆分成购房款与购车款，即将全部价款剔除购车款后的金额作为合同中的购房款。这样不仅减少与税务机关的争议，也能保证车辆正常上牌照。
总之，房地产企业在增值税上具有一定的筹划空间，要通过在事前对企业的进项税业务、进项税额转出业务，以及销项税业务分别进行合理筹划，为企业在降低税负的同时提高效益，获得更多经济利益。
综上，房地产企业开展纳税筹划应注重财务、税务、审计各专业技术综合运用。从征地及土地“七通一平”开发，到勘察设计和物料装备采购，再到施工管理和验收，*后到房地产销售和租赁，每个环节都牵涉到税收。不论是税负较轻的印花税、耕地占用税、土地使用税，还是税额支付量较大的增值税和企业所得税等税种，都不能掉以轻心。特别是对于作为**大税种的增值税筹划，务必从采购环节高度重视采购方式和增值税专票控制，确保*大限度地获得进项税额抵扣权益；同时，要认真研究制定科学的销售方案，采取灵活多样的销售形式和渠道，设计理想的交易价格、交易方法和*恰当的结算方式，即使不能减少销项税额，也要力争让纳税义务尽可能晚一些发生，以达到递延纳税的效果。这样，才能确保增值税筹划取得理想效果，消除增值税缴纳对企业资金支付过快、过多的影响，保证经营资金周转，防范资金链断裂的财务风险。 问题9-3 为什么会出现房地产行业高负债、建筑企业高垫资问题？
解析：首先我们需要理清整个房地产建筑行业的业务链条。房地产、建筑行业是一个金字塔的模式，塔尖是房地产开发企业，塔底是广大的农民工。在塔尖和塔底之间有一些建筑总承包公司、建筑设计公司、建筑施工公司、建筑劳务公司、工头、班组等。开发一个楼盘一般是由房地产开发企业竞标拿地，竞得土地以后由建筑设计公司来进行设计开发，设计图纸通过审批以后就由建筑企业承包进行建筑施工。建筑施工企业在承接房地产开发企业的项目时，会承包建筑材料和所有项目相关的费用，然后统一跟房地产开发企业进行结算。建筑施工企业由于承包了材料等费用资金压力比较大，会把劳务这一块儿剥离出来，分包给专门的建筑劳务公司。建筑劳务公司来进行具体的施工，其下面又有很多挂靠的施工班组，比如木工、钢筋工、混泥土工、杂工等。
从这个业务链条可以看出，房地产、建筑行业其实是层层分包，利润的*大头是房地产开发企业，利润*低、做事*多的基本是建筑劳务公司下面的各种班组。而且一个房地产开发项目由于涉及的资金非常庞大，需要各级的分包企业层层垫资，加上较重的综合税赋，现在国内的房地产、建筑企业基本上是举步维艰！高负债、高风险、低利润基本上成了常态！那么有哪些税收筹划方案可以解决房地产行业的高负债、高垫资问题呢？
就整个行业链条来讲，比如班组、民工是不涉及税收筹划的，因为他们都是以拿到手的净收入来决定自己付出多少劳动的，不涉及缴税的问题。但是房地产开发企业、建筑设计企业、建筑施工企业、建筑劳务企业都有较大的税收筹划需求以及资金压力！*近几年整个房地产行业高负债、高杠杆率已经愈发普遍。这个时候资金对于企业来讲越发显得重要！本章会提供一种思路，通过这种思路可以有效地降低房地产开发企业一部分资金方面的压力。 问题9-4 营改增后，房地产、建筑企业如何重新构建企业采购经营模式？
解析：营改增之前，对于房地产开发企业而言，无论是包工包料，还是提供甲供材，两者都是营业税的计税依据，房地产开发企业提供的甲供材同样要征收营业税。但营改增之后，房地产开发企业购买的甲供材取得增值税专用发票的可以抵扣13%的增值税。而如果采用承包方包工包料方式的话，承包方无法分开核算时，从税法角度，对建筑施工企业应税劳务和货物销售的混合销售行为，应按9%的税率征收增值税，因此建筑企业会选择9%的增值税专用发票，从而降低企业的税负。但对于取得增值税专用发票的房地产开发企业，则会少计增值税进项税额，*终导致增值税税负水平上升。因此营改增之后，房地产开发企业应重新构建企业的经营模式，降低企业整体税负水平，达到使增值税税负合理、优化的目的。
在采购模式方面，建筑业、房地产业全部改为征收增值税后，甲供材的货物和建筑业的劳务都是同一个税种——增值税，营业税条件下税务处理的涉税难点、风险将全部消除。但与房地产业、建筑业相关的货物或劳务种类繁多，几乎各档税率都可能涉及。对应的税率不同就会有完全不同的抵扣结果，所以企业要考虑周详，特别要注意以下两点：
**，谁采购？谁抵扣？由于甲供材一般为大宗材料，金额大、税款多，谁采购谁将享受税款抵扣的好处。但在建筑市场中甲方居于主导地位，这种强势的地位或可导致甲方将易于取得增值税专用发票的材料、设备、构配件等由自己来采购，而将难以取得发票的砂、土、石料等交由乙方采购。这样对甲乙双方的税负将产生很大的影响。所以营改增后要解决好谁采购、谁抵扣的问题。
第二，如何抵扣？虽然谁采购谁将抵扣税款，但能抵扣税款并不意味着税负一定降低。建筑业和房地产业的增值税税率都是9%。那么采购13%、6%税率的货物、劳务，将获得4个百分点税差收益、损失3个百分点税差；采购6%税率、3%征收率的货物、劳务，将损失3个百分点、6个百分点税差；采购9%税率的货物、劳务，进项销项税差将维持平衡。所以企业要根据材料、劳务的类别，分类管理、分别采取对策。
例如，某房地产开发公司与一建筑工程总承包公司签订了建筑工程承包合同，工程总造价为5?000万元，其中商品砼500万元，钢筋500万元，约定由房地产公司负责供应。钢筋的税率为13%，可抵扣税款为65万元（500×13%）；商品砼的征收率为3%，可抵扣税款为15万元（500×3%）。
假定商品砼按简易办法征收，按照《财政部?国家税务总局关于简并增值税征收率政策的通知》（财税〔2014〕57号）和《国家税务总局关于简并增值税征收率有关问题的公告》（国家税务总局公告2014年第36号）的规定，商品砼的征收率为3%，全部由甲方采购，则甲方可直接抵扣税款80万元。
如果甲方决定只采购钢筋，商品砼交由乙方采购，则甲方可抵扣的税款为：甲方自采钢筋的税款和乙方开来的商品砼部分的建筑业9%税率的税款：110万元（65+500×9%），这样甲方可多抵扣30万元。同样的道理，对于钢筋，若由乙方采购，乙方将获得20万元［500×（13%-9%）］税差，而乙方采购商品砼则将损失30万元［500×（9%-3%）］税差。哪方采购、采购何种货品涉及实实在在的利益，所以营改增后双方需要在商务谈判、合同签订等过程中协商好，以达到双方税负的大体均衡。 ……
房地产企业增值税疑难问题精解:实务操作会计处理案例分析 作者简介
蔡少优
福建人，毕业于中南财经大学税务专业。正高级讲师(教授级)，中国注册会计师、税务师，全国税务系统知名的建筑业、房地产业税收人士，国家税务总局师资库名师成员，北京财税研究院研究员，是厦门大学、厦门国家会计学院、上海财经大学、湖南大学常年聘请的高级培训师，曾任全国第35强房地产企业正荣集团副总裁和企业财务总监，现任福建省税务干部学校副校长，财税优学堂创建人、领航人，主攻建筑房地产业税收实务。
主编有：《房地产涉税疑难问题解析》（更新至第三版）、《土地增值税清算实务操作指南》（更新至第二版）、《土地增值税清算全流程答疑》、《房地产企业所得税稽查实务与案例》、《企业纳税风险控制指南》（更新至第二版），以及“十五”“十一五”“十二五”国家级规划教材《财政与税务基础》。还撰有《税务检查》《会计电算化教程》。2006年参与开发的“房地产行业税务管理与检查”培训项目获“全国税务系统第二批特色培训项目”荣誉称号。公开发表论文100余篇。 财税优学堂
福建省税务干部学校与国家税务总局南平市税务局长期合作，搭建的税务人才培养小平台——“财税优学堂”，通过师带徒、徒辅师的培养模式，以问道、闻道、悟道为学习方法，采取线上+线下互动交流的形式，以财税技能体育馆为载体进行强化训练，打造了一支房地产建筑领域的专家型税务团队。在领航人蔡少优导师的指导、辅导、督导、边导、教导、引导下，“财税优学堂”团队成员在税收现代化进程中，努力完成本职工作的同时，于2019年初精心整理撰写了《非税收入及社保基金学习指南》一书，又经过近两年时间的努力，于2020年编写了《房地产企业增值税疑难问题精解：实务操作 会计处理 案例分析》一书，旨在将财税优学堂团队的学习成果与读者共享，共同助力专业化高素质的税务人才高质量的培养与建设。
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