书馨卡帮你省薪
26周年庆第八波|88元任选10本
欢迎光临中图网 请 | 注册
搜索
搜索全部
  • 搜索全部
  • 书名
  • 作者
  • 出版社
  • ISBN
高级搜索
我身体里的人造星星乡间的日常情感勒索神秘的黑猫
  • 合成诗经
  • 新用户注册领10元
中图网
>
个人理财
>
购房置业
房价的逻辑:徐远的房产财富48讲
分享

房价的逻辑:徐远的房产财富48讲

作者：徐远
出版社：中信出版社出版时间：2021-10-01
开本： 其他 页数： 368
本类榜单：个人理财销量榜
中 图 价:¥66.0(7.5折) 定价  ¥88.0 登录后可看到会员价
加入购物车 收藏
运费6元，满39元免运费
?新疆、西藏除外
本类五星书更多>
买过本商品的人还买了
中图价:¥66.0 加入购物车
洞明世事，从读书开始 淘书团

房价的逻辑:徐远的房产财富48讲 版权信息

  • ISBN：9787521734126
  • 条形码：9787521734126 ; 978-7-5217-3412-6
  • 装帧：一般纯质纸
  • 册数：暂无
  • 重量：暂无
  • 所属分类：
    个人理财
    >
    购房置业

房价的逻辑:徐远的房产财富48讲 本书特色

适读人群 ：有购房打算的人，有财富增值需求的人，徐远老师的读者，研究机构、地产、学者等北大教授徐远新作，投资需谨慎，买房更需谨慎。一套房子，可能决定你的家庭财富是涨是跌。 根据国家统计局的调查，中国居民当下的财富当中，70%是房产。 房子不仅是财富载体，也是宏观格局的映像，买房，不仅要看短期价格，更要学会看形势。 从底层逻辑到详细分析，分辨谬误与真相，看清未来趋势，在分化变局下，掌握关键财富。 回答关于房价和房产的诸多疑问：房价会跌吗？政府调控的是什么？房价变化趋势有迹可循吗？租房和买房哪个更合适？买房要躲避哪些坑？如何分辨哪些城市适合置业，哪些不适合？购房操作中要注意哪些基本原则和事项？国外的房产是否值得投资？

房价的逻辑:徐远的房产财富48讲 内容简介

从底层逻辑到详细分析，分辨谬误与真相，看清未来趋势，在分化变局下，掌握房产这项关键财富。 对我们普通人而言，房子是我们当前很重要的资产之一。因此，买房的决策会直接影响一个家庭。买对了，是财富的重大增值；买错了，就会掉到坑里。 那么，如何才能明智地决定应不应该买房、什么时候买、买哪里、怎么买呢？万一买不起，又该怎么办？ 本书作者北京大学徐远教授，基于自己多年的学术研究、市场观察与实践，在书中回答了诸多关于房价涨跌和房产购买的话题，比如：当前的房价有泡沫吗？房价变化趋势背后的逻辑是什么？租房和买房哪个更合适？能用简单公式推算未来房价涨跌吗？买房要躲避哪些坑？国外的房产是否值得投资？……作者用翔实的数据和详细客观的分析与对比，针对不同情况与需求，阐述自己的观察与观点，并给出个人建议。 同时，作者认为，买房其实是买一个国家或地区的未来。你是否看好某个国家或地区的房产，取决于你对它的长期判断。因此，针对部分有海外投资意向的读者，作者也对世界各国的房地产市场做了分析，包括西方发达国家、东南亚地区等，便于读者比对。 正如投资需谨慎一样，盲目买房也是有很大风险的。因此，帮助读者理性认清市场，辨别谬误，合理、恰当地做出决策，是本书希望达到的目的。

房价的逻辑:徐远的房产财富48讲 目录


自序　撕裂的房子：房地产研究的学术基础

**部分 中国高房价迷局：流行的谬误
第1讲　中国房价有泡沫吗？ _ 003
第2讲　我国的房价收入比为什么那么高？ _ 008
第3讲　土地财政：四方共赢的合谋 _ 013
第4讲　货币超发推高了房价？你学了假的宏观经济学（一） _ 020
第5讲　货币超发推高了房价？你学了假的宏观经济学（二） _ 028

第二部分 房价基本面分析：房价增速的计算公式
第6讲　房价上涨是全球普遍现象 _ 035
第7讲　房价增速的一个计算公式 _ 040
第8讲　城市化：发展中国家房价上涨的催化剂 _ 045
第9讲　技术进步会逆转城市聚集吗？ _ 050
第10讲　生育率下降、老龄化会逆转房价趋势吗？ _ 055

第三部分 房价的政策面分析：未来房屋市场的格局
第11讲　房产税：何时出台？税率多高？效果多大？ _ 063
第12讲　共有产权：中低收入家庭买房上车的新形式 _ 069
第13讲　租售同权与农地入市 _ 074
第14讲　“限购、限贷”会长期存在吗？ _ 080
第15讲　真实利率：房价波动的真正秘密 _ 085

第四部分 房产配置操作指南：买房与租房中的注意事项
第16讲　首次置业：稀缺原则和先上车原则 _ 095
第17讲　改善买房：哪种投资更能改善你的财富？ _ 100
第18讲　百岁人生：选择养老房的“八大要素” _ 105
第19讲　哪里的房价潜力大？一份你没见过的城市清单 _ 112
第20讲　租房比买房便宜吗？ _ 118

第五部分 国际大都市的启示：未来房价的趋势
第21讲　东京地产（一）：泡沫没有告诉你的故事 _ 127
第22讲　东京地产（二）：一场史诗级的金融战败 _ 133
第23讲　纽约：世界之都的房价有多高 _ 141
第24讲　芝加哥：没落的贵族 _ 146
第25讲　历史云烟：德国低房价的真相 _ 154
第26讲　打破幻想：德国的历史经验不可复制 _ 161
第27讲　首尔：历史的一面镜子 _ 170
第28讲　香港：中国房价的标尺 _ 176

第六部分 房产投资中的坑
第29讲　商住公寓能不能买？住宅像股票，公寓像债券 _ 185
第30讲　免费的午餐？东南亚国家的房产投资 _ 192
第31讲　共有产权投资中的三个坑 _ 199
第32讲　管理成本：旅游地产中的坑 _ 204
第33讲　国际比较中的坑：从“不可贸易品”说起 _ 209

第七部分 房产交易的几个问题
第34讲　房子适合投机吗？寻找神秘的炒房团 _ 217
第35讲　“房价跌了吗”背后的三个潜意识 _ 222
第36讲　没有买卖，也有伤害：理解资产组合和机会成本 _ 226
第37讲　房产和地产股等价吗？ _ 231

第八部分 资产配置与高房价
第38讲　印度经济与房价：孟买高房价的启示 _ 239
第39讲　盘点世界上的高房价 _ 246
第40讲　豪宅为什么这么贵？从富豪的资产配置说起 _ 252

第九部分 高房价的危害
第41讲　鸡生蛋还是蛋生鸡？辨析高房价推高企业成本 _ 261
第42讲　高房价的真正危害：东亚低生育率之谜 _ 266

第十部分 分化变局与房产财富
第43讲　房地产调控，对房价的影响是什么？ _ 278
第44讲　新冠疫情暴发，全球房价趋势如何？ _ 286
第45讲　经济增速下行，房子还能不能买？ _ 298
第46讲　人口增速下降，以后房子会砸在手中吗？ _ 310
第47讲　中美竞争摩擦：房子还能买吗？ _ 320
第48讲　从金融结构看房价“泡沫” _ 329

结语　做时间的朋友 _ 339
致谢 _ 351


展开全部

房价的逻辑:徐远的房产财富48讲 节选

关于房产的部分观点1. 刚需首套，应遵循“稀缺原则”和“先上车原则”。2. 改善住房，改善的不仅是居住，更重要是财富状况。3. 百岁人生，你需要一份安全资产作为养老保障。4. 挑选城市，要注意“八大要素”。根据这“八大要素”，我给你做了一份简单的城市清单。5. 买房付款安排，应遵循“多用贷款，用长期贷款”的原则。6. 因为租金快速增长，买房比租房便宜很多，还能对抗通胀。7. 不得不租房，要遵循“便利原则”，投资自己的职业发展。8. 住宅是股票，公寓是债券。公寓不是不能买，但是买的东西根本不同。9. 住宅的续期问题已经解决，商住公寓的续期成本会很高。10. 商住公寓的居住属性低，购买、持有、出售成本都比较高。11. 新加坡是高收入国家，房价很贵，税费很高，还有专门针对外国人的限制，不适合普通家庭投资。12. “亚洲四小虎”（泰国、马来西亚、印度尼西亚、菲律宾）经济起飞比我国早，但是都陷入“中等收入陷阱”，经济潜力和房价潜力都不突出。13. 越南经济起飞较晚，增长空间大，可能有机会。14. 柬埔寨和缅甸的风险太高，文莱国家太小。15. 东南亚国家买房，要注意对外国人的限制和其他政策风险。16. 共有产权房只能卖给有共有产权房资格的人，且占用首套房名额，大大降低了其投资价值和“买房上车”的价值。17. 共有产权房位置较偏，配套较差，价格优势并不明显。18. 旅游地产的买点在于风景和气候，但是宜居时间不一定长，空置期间的管理成本较高。19. 房子是不可贸易品，房价由当地的供需平衡决定。国际房价比较，只是分析的起点，不能直接给出房价合理与否的结论。自序　撕裂的房子：房地产研究的学术基础万夫所指的白衣骑士我是2009年回国，2012年买房，2015年开始参与房地产讨论的。对于房子的近距离观察，已经10年。10年来，中国房地产市场给我的*深刻印象，是一个巨大的撕裂。这种撕裂，主要体现在两个方面。首先，房子是中国家庭财富的主要载体，帮助塑造了中国的中产阶层，但是却受到巨大的批评。根据测算，中国家庭房产总市值在400多万亿元，持有的股票总市值大约只有40万亿元（总市值中家庭直接、间接持有的部分，包含基金、信托、保险、理财等），二者差了一个数量级。除此之外，中国家庭财富的主要载体还有储蓄存款（大约100万亿元），另外还有少量其他资产。总体上看，房产在中国家庭财富中的占比，大约在70%。仔细玩味这个数字，你会发现一个近乎惊悚的事实：如果没有房地产市场，中国家庭将失去70%的财富。倘若如此，中国过去十几年的经济增长，就与中国家庭无关，中国就没有目前数量不菲的中产阶层，绝大多数家庭就依然贫穷。进一步，如果财富无处安放，就不会有财富创造。中国过去20年的快速经济增长，可能根本就不会发生。从这个意义上讲，备受责难的房地产，是中国经济真正的白衣骑士。没有房地产的大发展，21世纪以来的中国经济史，要大幅重写。全球第二大经济体，人均10000美元的GDP（国内生产总值），这些人们认为理所当然的成就，可能就不会实现。然而，就是这样一个白衣骑士，在现实中充满非议。扭曲资源配置、绑架中国经济、推高企业成本、伤害实体经济，和教育、医疗成为新的“三座大山”，等等罪名，一股脑儿堆在房地产身上。一方面是国民经济的支柱产业，是就业容器、收入来源、财富载体，另一方面是各种污名。在中国房地产市场上，可以看到巨大的撕裂，几近于人格分裂。只要略微思考，不难发现这些罪名并不成立。比如说“伤害实体经济”这个罪名，真是莫须有。衣食住行是人类*基本、*重要的需求，其中第三项就是住。随着收入的增加，衣和食的比重在下降，住和行的比重在上升，这是客观规律。条件不好的时候，我们需要一个遮风避雨的小窝；条件好的时候，我们需要一个温暖、舒适、宽敞的大房子。作为人类*基本、*重要需求之一的居住，怎么就不是“实体经济”，怎么就变成了“虚拟经济”？目前房地产政策的基调是“房住不炒”，并没有否定住房的居住功能。每次看到义愤填膺的财经评论，我都只能陷入深深的无语。英文中，房地产对应的是“real estate”，其中的real是实际、实体的意思，estate是财产、资产的意思。直接翻译，“real estate”就是“实际的财产”。既然是实际的财产，怎么就成了虚拟经济？类似于这样的逻辑悖论，在有关房地产的讨论中数不胜数，令人啼笑皆非。坚强的泡沫房产撕裂的另一个集中表现，在于对“房价泡沫”的判断上。中国大中城市房价很高，这是不争的事实。可是，高是不是就有泡沫，却有不同的意见。一眼看去，泡沫论占有压倒性的优势，似乎大部分人都认为房价有泡沫。可是稍微仔细想一下，就发现不太对。如果大部分人觉得房价有泡沫，就不会去买房，甚至去卖房，免得这么大的泡沫砸在自己手里，损失惨重。那样的话，房价就会下跌。可是现实中，大中城市的房价很坚挺，在严厉的调控之下依然很坚挺，说明大多数人并不真觉得房价有泡沫，至少亿万买房者不觉得有泡沫。所以，严格意义上讲，“泡沫论”在全体购房者和潜在购房者中并不占优势，只是在财经讨论中占据了优势。只不过财经媒体抓人眼球，泡沫论占据了太多的版面而已。几年前，一位学友说：现在“泡沫”这个词被用滥了，你写个科普文说说什么叫泡沫。我当时差点就写了，可是回头一想还是算了。判断泡沫*直接的标准，也是*重要的标准，是未来资产价格是涨还是跌。泡沫论流行了多年，可是房价不但没下跌，还涨了很多，事实已经给了明确的回答。至于依然有人说现在没破，不代表未来不破，我也是无言以对。对已经发生的事情视而不见，对主观推测的事情坚信不疑，我不知道这是什么思维方式。大概率的事情是，即便未来房价偶尔回调，依然也是高位的小幅回调，买房的人依然回报丰厚。其实，很多持泡沫论的人，内心也是极矛盾的。觉得房子贵，买不下手，这是人之常情；可是如果房价跌一点，又会想办法去买。所以，泡沫在这里有一个朴素的含义，就是“贵”，这无可厚非。无法掩盖的事实是，很多人并不觉得房价要跌，而是希望低一点，好低价买入，然后持有待涨。所谓“屁股决定脑袋”，房价有没有“泡沫”，和一个人有没有房、有几套房、在什么样的城市有房，是有很大关系的。到这里，我们就脱离客观讨论的范畴了，暂且打住。但是现实中，大家都希望有个宽敞、舒适的大房子，*好在大城市、好地段，周边配套好，却是不争的事实。房价泡沫论，还有一个似是而非的证据，要简单提一下：如果没有泡沫，为什么要进行房地产调控？其实，房地产调控的对象并不是房价水平，而是房价增速，目的是防止房价增速过快，财富差距进一步拉大。考虑到房子是*大的单件财富载体，买没买房差异很大，很多中低收入家庭，以及后入场的年轻人还没买房，这是很有必要的。不然，房价的快速上涨，会让全社会更加撕裂。婴儿与洗澡水讨论中，有人会把房地产行业的乱象和房地产行业本身混为一谈。这是典型的“婴儿与洗澡水”的混淆：泼掉洗澡水，要把婴儿一起泼掉吗？过去20年，房地产作为一个新兴行业，就像一个野蛮生长的婴儿。在野蛮生长的过程中，存在很多乱象，是不争的事实。实际上，房地产行业作为一个曾经几乎是暴利的行业，乱象尤其明显。金碧辉煌的售楼处，雇来装门面的俊男靓女，满大街的房地产中介，清晰表明了里面的暴利空间。这些都不是房子，而是房子的销售成本，不会增加你的居住面积，是会随风飘散的。暴利带来乱象，古已有之。历史上凡是发展很快、利润很高的行业，必然吸引各路豪强，免不了各种乱象。穷极各种手段抢占市场份额、排挤竞争对手，甚至官商勾结、舆论操纵等等，层出不穷。房地产老板和身边的人，在过去20年挣了很多钱，也是不争的事实。生不带来、死不带走的东西，并不决定一个人的价值。未来如何使用这巨额的财富，才决定他们的人生价值与底色。然而，这些都是行业快速发展中利益分配的问题，不是行业本身的问题。残酷的事实是，人类文明史，就是在各种纷争中发展的。人类文明史，其实一点也不文明，但是我们无法因此否认人类的进步。有问题治理问题，行业就是这样进步的。因此而否定这个行业，是没有依据的。房产研究的学术基础（一）：经济学如果我们能真正冷静下来，冷眼看房产的撕裂，就会发现这种撕裂虽然触目惊心，亦是情有可原。从微观看，房子是家庭财富的主要载体，是家庭*重要的单件资产。从宏观看，房子是宏观格局的映像，房价反映了人们对于世界格局、未来变迁的判断。一旦涉及宏观格局、涉及预判未来，就有很多方面、很多角度，盲人摸象、意见纷呈，也就不奇怪了。尤其是在中国经济转型、全球格局变换的大背景下，就更难看清楚。简单梳理一下，要透彻看清房子的格局，需要很多的知识基础，或者说需要很好的“常识”。如果要从学术角度看清房地产，则需要很深入、很全面的学术基础。这种学术基础，至少包括三个方面。首先，要有很好的经济学基础。这个基础不是纸上谈兵，而是要能透彻掌握基本的原理，并且应用这些原理分析现实世界。现在经济学有很多分支领域，比如宏观经济学、微观经济学、发展经济学、信息经济学、劳动经济学、计量经济学、国际经济学、制度经济学、演化经济学等等。需要做到的，是不要局限在细分领域，也不要局限于某个流派，而是能触类旁通，理解主要的、重要的经济原理，并且能够用来分析问题。比如说，你要懂经济增长，对困难重重的中国经济的前景，要能做出理智的判断。在很大程度上，买房子就是买未来。看好中国经济的未来就买，不看好就不买。考虑到未来的巨大不确定性，在这一点上就会有很大的分歧。我个人对中国经济的未来持谨慎乐观的态度，这是基于对经济增长原理的基本理解。尽管面临诸多困难，但是在技术进步、人力资本提高、市场理念深入人心的大背景下，我看不到中国经济长期停滞或者倒退的理由。除了经济增长，你还需要了解城市化。房子的价值，就是城市的价值。没有发展潜力的城市，房子是不值钱的。因此，对于城市的基本原理，对于城市的原始森林般的强大生命力，你要有足够的理解。理解城市的原理之后，你会敬畏城市的价值，对房子价值的倔强，也就不会感到奇怪。一些财经评论一边推崇市场，一边抱怨房价泡沫，其实是自相矛盾的。城市是市场的载体，如果相信市场，就会看好城市，就会从底层理解房价的逻辑，不会轻言泡沫了。说到底，还是对市场的理解不够深入，对城市的理解不够深入。这里我要加一句注释。我看好城市房价，但是从不看好农村的房子，农村的房子没有投资价值，只有拆迁价值，居住价值也一般。一般来说，我也不看好小县城的房子，大部分小县城没有发展潜力。此外，我也不看好远郊区的房子，比如环京的房子我从不推荐。经济学基础有很多方面。除了刚才说的经济增长、城市化，很多经济学分支的理论都对全面理解房价不可或缺。比如货币理论，有一个坚实的货币理论基础，明白货币发行的基本原理，你就不会随口就讲“货币超发”，并且把房价上涨归因到“货币超发”，因为犯罪嫌疑人根本不在现场。房产研究的学术基础（二）：金融学除了经济学基础，理解房价你还需要金融学基础，背后的原因很简单，房子是重要的资产，其价格取决于未来现金流的现值。为了估算这个现值，你需要深入理解资产定价的基本原理，要把相关的重要因素都考虑进去：收入增长、租金增长、通货膨胀、贴现率等等。而且，理解这些基本原理还不够，还需要深入理解这些因素的决定要素。比如说，很多人关心房地产信托投资基金（REITs，real estate investment trusts）的投资价值，认为买不了房，可以买REITs间接买房。可是如果你的金融学基础比较扎实，你就会知道一个概念叫“公司治理”。这个概念的实质是资产的现金流，受到公司治理质量的严重影响。有时候，公司有现金流，可是股东拿不到，因为被管理层“分流”了；还有的时候，管理层不好，导致现金流很少，都分给股东也没多少，这时候公司资产也就不值钱了。深入理解“公司治理”这个概念，你会发现REITs不是个好的投资品，主要原因有两个。**，REITs的底层资产并不是大中城市的房子，而是高速公路、工业园区、水务公司等等。这些资产，总体资质并不一定很好，需要具体分析。这个分析和分析单个股票的价值是一样的，涉及很多细节。无论如何，REITs不能和买房挂钩，更不能和买房等同。除了名称中有“房地产”的字样，我实在找不出REITs和买房有什么关系。第二，这些资产的现金流很不透明，管理团队操作的空间很大，因此对管理团队的依赖很大，这是很大的风险因素。房产研究的学术基础（三）：中国经济变迁刚才说的是一般的学术基础，包括经济学、金融学。除了这些，你还要了解中国的实际情况，了解中国的经济改革和经济变迁。不然，你很容易套用书本，陷入教条。中国的经济变迁，迅速而剧烈，需要近距离仔细观察。一些很资深的美国经济学家，也认为中国房价有泡沫，不是经济学功力不深，而是隔岸观火，不了解中国经济变迁的机理。这么说，不是说美国学者的分析没有价值。相反，**学者的分析思考，有重要的参考价值。我的一般做法是仔细理解这些学者的分析，将其作为自己分析的重要参考。需要避免的是“以名取人”，因为是著名学者，就照抄他的结论。其实，这种态度并不是科学，而是“科学迷信”。比如说，中国的经济周期和美国的经济周期本质上是不同的，对资产价格的含义也不同。美国的经济已经基本处于稳态，经济周期是经济围绕稳态的波动，一般幅度不大。美国经济波动如果很大，往往是发生了经济危机或者金融危机。这时候，房价如果回调，往往需要几年时间的调整。因此，在美国买房抄底，不需要太着急，比如2007年美国房价开始下跌，到了2010—2011年才开始反弹。这种情况下，稍微等1~2年，并不会错失机会，可以等等看。作为对比，中国的经济周期完全不一样。中国经济还在一个上升趋势中，并没有进入稳态。中国经济的回调表现为经济增速的下降，往往是宏观调控的结果，是主动的收缩。而且，因为中国经济总体增速依然很快、干扰因素很多，很难用增速高低来简单判断经济冷热。比如说2021年，看起来经济增速很高，上半年达到12.7%，全年估计在8%左右，增速并不低，可是考虑到2020年因为疫情基数低，实际上2021年的经济不但不热，还很冷。去掉出口的巨大贡献以后，经济就更冷。这样一来，就很容易理解为何年中的时候，财政政策和货币政策都转向宽松。总体上看，中国经济的回调，往往并不是经济本身低迷，而是宏观调控的结果，总体增速依然很高。因此，中国房价很少有大的回调，在中国买房，等等看就不是一个好的策略。很多人有这样的经历，想回调再买，结果很难等来回调，等来了也是转瞬即逝，*后只好硬着头皮买。

房价的逻辑:徐远的房产财富48讲 作者简介

徐远 北京大学国家发展研究院金融学副教授，2005年获得杜克大学经济学博士。先后任职于加拿大麦吉尔（McGill）大学和香港大学，2009年至今任职于北京大学国家发展研究院。曾获首届曹凤岐金融发展基金“金融青年科技进步奖”（2012）、北京大学优秀青年人才基金奖（2010-2012），徐建国老师的研究兴趣为金融经济学、宏观经济学、中国金融市场。

商品评论(0条)
写书评 赚书币
暂无评论……
书友推荐
本类畅销
编辑推荐
返回顶部
新手上路
新用户指引
注册用户 更改注册信息
购物常见问题
关于特价书的常见问题
购买问题
订单跟踪
付款方式
账户余额  申请提现
配送方式及费用、范围
集团购买
售后服务
退换货流程
投诉与建议
特色服务
会员等级与书币
中图网书馨卡
邀请好友购买返10元礼包
其他信息
本站简介
联系我们
招聘英才
网站联盟
友情链接
微信公众号
中图网微信
中图网微博
中图网微博
手机中图网
手机中图网
中图网
诚信认证 电子商务诚信单位认证

京ICP备09013606号-3京信市监发[2002]122号海淀公安分局备案编号：1101083394

营业执照出版物经营许可证 京出发京批字第直110071

在线客服