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中国法院2021年度案例·【4】房屋买卖合同纠纷 版权信息
- ISBN：9787521617115
- 条形码：9787521617115 ; 978-7-5216-1711-5
- 装帧：70g轻型纸
- 册数：暂无
- 重量：暂无
- 所属分类：>
中国法院2021年度案例·【4】房屋买卖合同纠纷 本书特色
2021年继续推出数据库增值服务！国家法官学院、*高人民法院司法案例研究院隆重推出简便易用、权威实用，打造“好读好用”的案例！ 权威的作者 国家法官学院自2012年起推出《中国法院年度案例》丛书，至今已有10年，旨在探索编辑案例的新方法、新模式，以弥补当前各种案例书的不足。自2020年起，丛书由国家法官学院与*高人民法院司法案例研究院共同编辑，每年年初定期出版。 强大的规模 今年推出23本，含传统和新近的所有热点纠纷，这些案例是从全国各地法院收集到的上一年度审结的近万件典型案例中挑选出来的，具有广泛的选编基础和较强的代表性。 独特的内容 不再有繁杂的案情，高度提炼案情和裁判要旨，突出争议焦点问题。 不再有冗长的分析，主审法官撰写“法官后语”，展现裁判思路方法。 数据库增值服务 2021年继续推出数据库增值服务，凡购买本书，扫描前勒口二维码，即可在本年度免费使用往年同类案例数据库，并可免费下载民法典全文及新旧对照。
中国法院2021年度案例·【4】房屋买卖合同纠纷 内容简介
本书是《中国法院2021年度案例系列》(全23册)的一个分册。含商品房预售、商品房销售、二手房买卖、农村房屋买卖、房屋确权纠纷、定金与违约金、房屋借贷与担保纠纷、其他等。所选案例均是国家法官学院从各地2020年上报的典型案例中挑选出来的精品案例，全面涵盖该领域常见纠纷内容。案情凝练，并由主审法官精心撰写裁判要旨与法官后语，可读性、适用性强，能帮助读者节约查找和阅读案例的时间，获得真正有用的信息，为法官、检察官、执法人员、律师、法律顾问办理相关案件以及案件当事人处理纠纷推荐参考书。
中国法院2021年度案例·【4】房屋买卖合同纠纷 目录
一、商品房预售
1延期付款未达成合意，不影响商品房认购书的法律效力
——郭某婷诉万锦公司商品房预约合同案
2商品房买卖合同中房地产开发商逾期办证的违约认定及规范合同双方的权利义务
——陈某渝等诉粤豪公司房屋买卖合同案
3商品房预售合同中违约金的确定
——黄某文、冯某英诉亿诚公司商品房预售合同案
4预约合同违约救济规则
——李某诉春祥公司房屋买卖合同案
5原判商品房预约合同解除，买受人请求适用定金罚则被驳回，可重新起诉要求赔偿损失
——黄某诉东方伟业公司商品房预约合同案
6逾期交房责任应有合同明确约定，而不能由推定产生
——黄某诉中德红谷公司商品房预售合同案
7严重影响正常居住使用的房产可以成为买受人拒绝收房及要求支付逾期交房违约金的理由
——南安市总工会诉陶然一品公司商品房预售合同案
8宣传广告需满足一定条件方可作为合同解除依据
——王某、张某娇诉天鸿铭基公司商品房预售合同案
9文义解释——合同解释的通常原则
——宝瞻公司诉坤煌公司商品房预售合同案
10对房屋交付错误均有过错的购房者与出卖人应按责任大小分担损失
——毛甲诉保利公司商品房预售合同案
11法定合同撤销情形的认定
——闵某、胡某先诉汇鑫源公司房屋买卖合同案
12对违约金请求权的定性及民法总则施行后对新旧诉讼时效制度的法律适用
——邱某仪诉宏都公司商品房预售合同案
13开发商未履行书面通知义务是否应承担逾期交房违约责任
——严某裕诉城建南沙公司商品房预售合同案
二、商品房销售
14商品房买卖合同中买受人解除权合理行使期间
——任某博诉海晨公司房屋买卖合同案
15当事人提出的受行政因素干预能否构成法律上的免责事由
——李某、张某君诉东兴公司房屋买卖合同案
16抵销权与先履行抗辩权规则之适用
——沈某扬诉锦程公司房屋买卖合同案
17第三人撤销之诉中当事人不享有民事权益的属于主体不适格
——银座银行诉东亚信安公司第三人撤销之诉案
18未取得预售许可证明的商品房销售合同无效时赔偿责任的认定
——大众兴公司诉张某馨商品房销售合同案
19未成功购房，开发商、经销商、团购平台对退还购房团购费承担连带责任
——徐某健诉伟特公司等房屋买卖合同案
20认定商品房销售广告和宣传资料为要约的要件
——杨某诉大商汇公司房屋买卖合同案
21商品房销售合同中的供水供电条款“一户一表”的理解与适用
——明某杰诉汉融公司商品房销售合同案
22当事人不享有诉的利益时法院应当驳回起诉
——靳某清诉远大公司商品房销售合同案
三、二手房买卖
23以“炒房”为目的的房屋买卖合同不成立
——夏某梅诉余某房屋买卖合同案
24当事人不及时履行人民法院生效的法律文书所确定的义务应当承担因此给对方当事人造成的损失
——凌某民、方某英诉朱某、雷某玲房屋买卖合同案
25无真实意思表示的房屋买卖合同不成立
——张某兰诉杨某瑞房屋买卖合同案
26顶名还贷有风险，应秉持公平原则作出裁判
——张某华诉郑某杰房屋买卖合同案
27对合同法定解除权中合同目的不能实现的认定
——李某琴、陆某恒诉徐某亭、王某房屋买卖合同案
28二手房交易中买卖双方义务履行顺序的认定及第三人导致违约的责任承担
——陶某风诉楼某阳、易合公司房屋买卖合同案
29数物并存时合同的解除
——李某彤诉刘某水房屋买卖合同案
30双方违反签订合同时达成的口头约定亦构成违约
——王某诉潘某有房屋买卖合同案
31房屋过户后因不再符合落户政策而导致户口未能迁出是否属于合同违约责任阻却事由的司法认定
——郭某诉张某华房屋买卖合同案
32房屋买卖合同解除后违约方对房屋所作添附应给予适当补偿
——周某诉吴某杰房屋买卖合同案
33二手房买卖中的履行顺序及抗辩权行使
——姜某、仇某诉高某明、衡某爱房屋买卖合同案
34出卖人未将户口迁出的法律责任之认定
——梁某、冼某霞诉卢某逆房屋买卖合同案
四、农村房屋买卖
35利益平衡原则在农村宅基地纠纷中的创新适用
——莫某炽诉梁某光、简某诗房屋买卖合同案
36非同村集体经济组织成员之间订立的农村房屋买卖协议无效
——胡某春诉段某杰、段某作房屋买卖合同案
37以“其他形式”订立的农村房屋买卖合同效力应当结合当事人实施行为时的意思表示等因素进行综合判断
——王某保诉王某军等农村房屋买卖合同案
38城镇居民为集体经济组织成员亲属购买该村房屋合同有效
——赵某、冯某诉张某农村房屋买卖合同案
39“小产权”房买卖合同的合法性认定
——刘某诚诉刘某涛农村房屋买卖合同案
40农村房屋买卖合同的效力及农村集体经济组织成员的认定
——车某、陈某玲诉王某雄等农村房屋买卖合同案
41农村房屋买卖合同无效不必然影响拆迁安置协议的履行
——马某华、王某亮诉绿都公司房屋拆迁安置补偿合同案
42农村房屋买卖合同在被认定无效后对所涉房屋的正确处理
——孙某水诉王某杰房屋买卖合同案
五、拆迁安置房买卖
43拆迁安置住房购房人物权期待权的保护
——蒋某侠、巩某立诉平某兴、平某伟房屋买卖合同案
44恶意串通的房屋买卖合同无效
——殷某诉支某镪等房屋买卖合同案
45户主订立的安置房指标转让合同可约束其他被安置人
——梅某诉杜某等房屋买卖合同案
46房屋质量问题索赔标准的认定
——刘某经诉丹阳公司房屋拆迁安置补偿合同案
六、一房多卖合同
47“一房二卖”中后手买受人与出卖人构成“恶意串通”的认定标准
——姚某霞诉皮某根等房屋买卖合同案
48一房数卖纠纷中买受人权利的保护顺位
——基督教委员会诉赵某等第三人撤销之诉案
49“一房二卖”的合同效力及所有权的认定
——周某酉诉周某明、长乐中心商业广场房屋买卖合同案
50“一房多卖”案件中恶意串通签订的房屋买卖合同无效
——赵某兰诉陆某元、吴某文确认合同无效案
51“一房多卖”情形下，应从交易方式、习惯、价格等因素判断是否存在恶意串通情形
——尤某根诉陆某、王某军确认合同无效案
七、房屋买卖代理
52隐名代理行为的司法认定
——曾某珠诉陈某明等房屋买卖合同案
53房屋买卖合同中无权代理导致合同自始无法履行的违约责任承担
——崔某、杨某康诉彭某毓、彭某琴房屋买卖合同案
54房屋买卖合同解除后居间服务费是否应当全额支付
——福进万家公司诉梁某艾、邵某悦居间合同案
55农村房屋买卖中隐名代理的认定
——何某顺诉何某瑞等农村房屋买卖合同案
56亲属代售、代买行为构成表见代理的效力认定
——肖某玉诉肖某芳房屋买卖合同案
八、房屋确权纠纷
57以裁判文书确立物权变动
——奥莱公司诉姚某明等房屋买卖合同案
58确认合同效力不受诉讼时效限制
——李某春诉李某来农村房屋买卖合同案
59房屋的物权权益人及房屋买卖合同的效力认定
——陈某、王某学诉尹某祥、刘某桥房屋买卖合同案
60夫妻间签订房屋买卖合同的效力认定
——吕某玲诉李某房屋买卖合同案
九、定金与违约金
61拒绝签署与实际抵押状态不符网签合同的违约认定规则
——蒋某国诉李某房屋买卖合同案
62因同一持续性违约行为而分段主张违约金的认定
——韩某江诉正旭晶典公司商品房预售合同案
63因不可归责于双方当事人事由致无法订立本约时立约定金罚则的适用
——李某诉周某苓房屋买卖合同案
64商品房逾期办证违约金的认定标准
——邓某锦、黄某丹诉万豪公司商品房销售合同案
65违约责任不对等的格式条款并不必然无效
——官某正诉海峡明珠公司商品房预售合同案
66约定变更履行时间后的违约责任判断
——徐某彬诉丰沛公司商品房预约合同案
十、房屋借贷与担保纠纷
67出卖人隐瞒抵押事实转让不动产的，买受人能否主张撤销合同
——吴某强、吴某峰、吴某英诉胡某兰房屋买卖合同案
68专业金融机构抵押权善意取得的认定
——王某生诉潘某胜等房屋买卖合同案
69物权期待权人有权请求涂销成立在后的抵押权
——龚某兰、李某诉中国农业银行重庆沙坪坝支行、大豪公司房屋买卖合同案
70抵押优先权与物权期待权的冲突解决
——乐仁堂公司诉中坤锦绣公司商品房销售合同案
71名为买卖实为借款设定担保的认定与处理
——水工公司诉阜泰公司商品房销售合同案
72房屋买卖合同关系与为民间借贷担保关系的区分认定
——高某强诉万利公司房屋买卖合同案
十一、其他
73抵款协议不具备商品房买卖合同的主要内容，协议一方不能依此享有对房屋的物权期待权
——付某容等诉君融公司房屋买卖合同案
74电商费在房屋买卖合同纠纷中的认定
——刘某娟诉达成公司、瑞悦公司房屋买卖合同案
展开全部
中国法院2021年度案例·【4】房屋买卖合同纠纷 节选
房屋买卖合同解除后违约方对房屋所作添附应给予适当补偿 ——周某诉吴某杰房屋买卖合同案 【案件基本信息】 1裁判书字号 江苏省无锡市锡山区人民法院（2019）苏0205民初961号民事判决书 2案由：房屋买卖合同纠纷 3当事人 原告（反诉被告）：周某 被告（反诉原告）：吴某杰 【基本案情】 2018年6月6日，周某、吴某杰经中介公司居间介绍，签订《房屋买卖合同》，约定：吴某杰向周某购买xx号房屋一套，面积为110.46平方米，总价为175万元；支付方式为：吴某杰于当日支付定金2万元，交房当日再支付定金8万元；交房之日起4个月内一次性支付165万元；如任何一方拒绝履行合同或解除合同，均由违约方向另一方支付本合同中约定的房屋实际成交价格的20%作为违约金，实际损失超过违约金总额的，责任方应据实赔偿。当日，吴某杰按约向周某支付定金2万元。2018年7月1日，周某向吴某杰交付xx小区xx号房屋，吴某杰向周某支付定金6万元。2018年7月5日，吴某杰支付2万元，11月2日支付5万元，11月3日支付15万元。以上吴某杰合计支付30万元，余款145万元吴某杰至今未付。吴某杰接收上述房屋后，对房屋进行了装修。 2019年4月15日，在法院的主持下，周某、吴某杰一致同意解除《房屋买卖合同》，当日吴某杰向周某交还案涉房屋。据安居客网站价格走势图显示，xx小区房屋成交均价在2018年6月为15598元/平方米，2019年4月为16550元/平方米，上涨幅度为6.1%。双方均认可该房价走势。 审理中，经吴某杰申请，法院委托评估机构对吴某杰对案涉房屋进行室内装修的价值进行评估。评估机构于2019年9月16日出具评估报告，认为装修价值为111640.74元。庭审中双方均同意评估报告中未纳入的客厅吊顶电线按价值500元计算。以上装修价值合计112140.74元。 【案件焦点】 房屋买卖合同因买受人违约而解除后，买受人对房屋内进行的室内装修应如何处理。 【法院裁判要旨】 江苏省无锡市锡山区人民法院经审理认为：周某、吴某杰在《房屋买卖合同》中未约定违约情况下吴某杰对案涉房屋的装修如何处理，考虑到吴某杰的装修已经添附于案涉房屋之上，客观上提高了房屋的价值，房屋恢复原状不仅使添附的价值灭失，还有可能对原房屋造成损坏，是不经济的行为。故周某要求吴某杰将房屋恢复原状的诉讼请求，法院不予支持。吴某杰对案涉房屋进行的装修价值为112140.74元，该装修已经添附于周某的房屋之上，应视为吴某杰的损失。考虑到周某向吴某杰交付案涉房屋之时，是以转移房屋之所有权为目的，包含同意吴某杰对房屋进行装修之意思表示，现吴某杰对房屋进行的装修客观上提高了案涉房屋的价值，周某应当对吴某杰作出适当补偿。结合当事人的过错程度，法院酌定周某向吴某杰补偿装修款2万元。 至于违约金，《房屋买卖合同》约定违约方应承担房价20%的违约金，该约定过高：在2018年6月至2019年4月，案涉房屋所在小区的成交均价不仅没有下跌，反而上涨了约6%，周某不存在房屋价值方面的损失；周某主张的房屋占有使用费损失或逾期交付的房款的利息损失均与35万元相差悬殊。考虑到导致合同无法继续履行的过错及本案实际情况，法院认定吴某杰应向周某支付的违约金为3万元。以上违约金已经足以弥补周某主张之房屋使用费，法院对周某的第四项诉讼请求依法不予支持。 综上所述，法院确认双方于2018年6月6日签订的《房屋买卖合同》于2019年4月15日解除，周某应向吴某杰返还房款30万元，吴某杰应向周某支付违约金3万元，周某应向吴某杰补偿装修损失2万元。由于诉讼中吴某杰已向周某返还案涉房屋，法院对周某之第二项诉讼请求依法不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第五条、第九十七条、**百零七条、**百一十四条，《*高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条，《*高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二）》第二十九条之规定，判决如下： 一、确认周某、吴某杰于2018年6月6日签订的《房屋买卖合同》于2019年4月15日解除； 二、周某于本判决生效后十日内向吴某杰返还房款30万元； 三、吴某杰于本判决生效后十日内向周某支付违约金3万元； 四、周某于本判决生效后十日内向吴某杰补偿装修款2万元； 五、驳回周某的其他本诉诉讼请求； 六、驳回吴某杰的其他反诉诉讼请求。 【法官后语】 1合同履行的经济合理原则 现行法律法规对于房屋买卖合同中违约方对房屋进行的装修如何处理并无规定，本案法院不同意将房屋装修拆除实际上依据的是经济合理原则。经济合理原则是指合同履行中应讲求经济效益，付出*小的成本，取得*佳的合同利益。 《中华人民共和国合同法》总则中没有明文规定经济合理原则，但在具体法条中多处都体现出经济合理的价值取向。例如，《中华人民共和国合同法》第六十二条第五项对履行方式的约定不明确的处理；第七十一条关于提前履行的规定；第七十二条关于部分履行的规定；**百一十九条关于一方违约后的减损规则。 经济合理原则的价值在于：将合同双方当事人拉到“经济人”的位置进行理性思考，以*小的成本换取*大的收益，以实现资源的有效利用和配置。这种价值衡量有时在个案中显得尤其重要。本案中，虽然出卖方的诉讼请求是要求对出卖房屋恢复原状，但以“经济人”的角度分析，原先的毛坯状态变成了精装，虽然装修之风格不一定符合出卖人的喜好，即所谓“汝之蜜糖，彼之砒霜”，但该房屋本就用于出售，是否符合出卖人的喜好并不重要，装修客观上使房屋价值提高，出卖人为何不接受？究其原因，可能是出卖人并非不接受装修，而是不接受须以对价购买之装修，但因诉讼中双方情绪上的对抗，理性的思考被隐藏。此时，经济合理原则将双方重新拉回理性的轨道，保持现状显然是对双方都更为经济的选择。 2添附制度 买受人对案涉房屋进行的装饰装修，使得买受人所有的装饰装修物与出卖人所有的房屋密切混合，不可分割，这在民法上叫作添附。我国的添附制度在《中华人民共和国民法通则》《中华人民共和国民法总则》中都没有规定，添附制度*早在*高人民法院的司法解释中有规定，《*高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十六条规定：“非产权人在使用他人的财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理；没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除；不能拆除的，也可以折价归财产所有人，造成财产所有人损失的，应当负赔偿责任。” 何谓不能拆除？有装修经验的人都知道，客观上装修是可以拆除的，只是可能会损坏墙、地面，这种具有破坏性的拆除依照司法解释本义来说不属于“能够拆除”的范畴。 补偿金额如何认定？本案中买受人的装修损失是因为自己的违约行为造成的，如果要求出卖人对添附的价值作出全额补偿等于强迫买受人购买违约方对房屋进行的装修，这对无过错的守约方来说显然是不公平的。因此，法院*终认定出卖人向买受人补偿装修损失2万元。这种补偿不以双方的过错为基础，因为这远不足以弥补买受方的全部损失，而是基于公平原则作出的适当补偿。 2021年1月1日起施行的《中华人民共和国民法典》中对添附制度作出了新的规定，该法第三百二十二条规定：“因加工、附合、混合而产生的物的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律规定；法律没有规定的，按照充分发挥物的效用以及保护无过错当事人的原则确定。因一方当事人的过错或者确定物的归属造成另一方当事人损害的，应当给予赔偿或者补偿。”本案如果适用新法规定，将产生如下不同：新法不以财产所有人同意为前提，无须考虑出卖人是否同意买受人对房屋进行装修；新法规定充分发挥物的效用原则，在拆与不拆之间当然是维持现状更能发挥物的效用；虽然出卖人在合同履行过程中不存在过错，但因确定装饰装修物归房屋所有权人所有对买受人造成了损害，所以出卖人应当给予适当补偿。可见，《中华人民共和国民法典》对添附的规定更为符合实际，理解上更为明确。 编写人：江苏省无锡市锡山区人民法院 邹吟冰
中国法院2021年度案例·【4】房屋买卖合同纠纷 作者简介
国家法官学院持续20年编辑了享誉海内外的《中国审判案例要览》丛书，自2012年起推出《中国法院年度案例》丛书，旨在探索编辑案例的新方法、新模式，以弥补当前各种案例书的不足。 最高人民法院司法案例研究院是中编办批准设置的最高人民法院的司法案例专门研究机构，与国家法官学院合署办公，在最高人民法院领导下，秉持服务司法审判实践、经济社会发展、法学教育研究、中外法学交流、法治中国建设的办院宗旨，坚持“服务、创新、合作、开放、共享”工作原则，依托国家法官学院开展司法案例的收集、生成、研究、发布和国际交流工作。
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