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租赁合同纠纷案件疑难问题裁判精要 版权信息
- ISBN：9787519738815
- 条形码：9787519738815 ; 978-7-5197-3881-5
- 装帧：一般胶版纸
- 册数：暂无
- 重量：暂无
- 所属分类：>>
租赁合同纠纷案件疑难问题裁判精要 本书特色
本套书精选司法实务中具有代表性的典型案例和疑难问题，结合《民法典》，明事实、讲法理、说事理，使读者在掌握案例裁判思路的同时，为读者学习相关理论知识，了解司法实务提供参考与借鉴。
租赁合同纠纷案件疑难问题裁判精要 内容简介
本书由审判一线法官对案件审判实践中的重大典型疑难问题进行汇总、梳理、总结并尽可能的类型化，使之具有一定的普遍性、系统性，其后更精选经典案例，展现案件裁判思路，有很强的指导作用。
租赁合同纠纷案件疑难问题裁判精要 目录
目 录
**章合同的成立和效力
一、加盖公章但无订立合同之合意亦未能证明有履约行为的，不能认定为合同成立
二、附生效条件的合同效力认定及表见代理的认定
三、不动产部分按份共有权人擅自出租共有房产的效力认定及其他按份共有权人的权利救济
四、双方以租赁合同将农用地用于处置垃圾的，租赁合同应认定无效
五、就农村集体所有的土地名为租用实为买卖的合同应认定无效
六、农村土地租赁合同应严格审查土地用途，对集体建设用地租赁合同不宜认定无效
七、以得到乡土地管理部门认可但未取得建设规划许可的房屋作为租赁标的的租赁合同仍应认定无效
八、企业间以担保为目的签订的房屋租赁合同不宜认定无效
九、租赁合同中限制一方权利的条款效力认定问题
十、商铺租赁合同中有关“末位淘汰”的约定效力及行使条件
十一、租赁合同纠纷案件中合同无效范围之认定及后续问题分析
第二章合同的履行
一、只有在出租方对合同附随义务的违反导致合同目的不能实现时，承租方才可行使同时履行抗辩权
二、租赁合同中先履行抗辩权的行使条件
——承租方以出租方履行合同存在瑕疵为由拒绝支付租金正当
性的审查标准
三、租赁场地面临搬迁时，承租人有权行使不安抗辩权
四、承租人以租赁房屋内部分设施不符合使用要求主张拒绝支付租金，是否属抗辩过当
五、出租人以非合同约定方式交付房屋能否产生交付的法律效果
六、出租人自行收回房屋时的注意义务
七、承租人主张出租人实际交付的租赁面积小于约定面积而要求减付租金的处理思路
八、合同无效时，承租人主张仅使用了部分承租面积，应承担举证责任
九、土地出租合同中的损失自负约定不能排除承租人获得补偿的权利
十、承租人被通知拆迁后未正常经营，原租金标准应酌情予以降低
十一、农村土地承包合同与租赁合同的区分及征地拆迁背景下争议解决的不同思路
第三章合同的解除
一、在没有书面协议的情况下，法院如何认定合同确已协商解除
二、租赁合同中的解除权行使期限的限制
三、“合同目的不能实现导致合同解除”需要前提条件
四、伪造证据单方解除合同应承担法律责任
五、房屋租赁合同纠纷中，法院应具体明确认定合同解除的时间节点
六、出租方对涉案房屋另行转租的应视为租赁合同解除，承租方可至此止付租金
七、合同终止时进场费的退还及比例问题
八、出租方配合办理相关经营手续义务的标准
九、房产证瑕疵致承租人无法办理公司营业执照纠纷的裁判
第四章违约责任
一、因房屋性质导致营业执照不能办理的过错认定问题
二、租赁合同中定金罚则的适用条件
三、市场管理主体调整个别商户经营场地时是否需要赔偿承租商户由此造成的实际损失
四、结算协议中对已丢失租赁物持续计算租赁费条款的认定
五、承租人、次承租人逾期不返还房屋之赔偿责任的确定
——《房屋租赁合同解释》第18条之适用与完善
六、合同性质认定对当事人违约责任承担有着决定影响
——某房地产公司与某酒店管理公司租赁合同纠纷案
**章合同的成立和效力
一、加盖公章但无订立合同之合意亦未能证明有履约行为的，不能认定为合同成立
二、附生效条件的合同效力认定及表见代理的认定
三、不动产部分按份共有权人擅自出租共有房产的效力认定及其他按份共有权人的权利救济
四、双方以租赁合同将农用地用于处置垃圾的，租赁合同应认定无效
五、就农村集体所有的土地名为租用实为买卖的合同应认定无效
六、农村土地租赁合同应严格审查土地用途，对集体建设用地租赁合同不宜认定无效
七、以得到乡土地管理部门认可但未取得建设规划许可的房屋作为租赁标的的租赁合同仍应认定无效
八、企业间以担保为目的签订的房屋租赁合同不宜认定无效
九、租赁合同中限制一方权利的条款效力认定问题
十、商铺租赁合同中有关“末位淘汰”的约定效力及行使条件
十一、租赁合同纠纷案件中合同无效范围之认定及后续问题分析
第二章合同的履行
一、只有在出租方对合同附随义务的违反导致合同目的不能实现时，承租方才可行使同时履行抗辩权
二、租赁合同中先履行抗辩权的行使条件
——承租方以出租方履行合同存在瑕疵为由拒绝支付租金正当
性的审查标准
三、租赁场地面临搬迁时，承租人有权行使不安抗辩权
四、承租人以租赁房屋内部分设施不符合使用要求主张拒绝支付租金，是否属抗辩过当
五、出租人以非合同约定方式交付房屋能否产生交付的法律效果
六、出租人自行收回房屋时的注意义务
七、承租人主张出租人实际交付的租赁面积小于约定面积而要求减付租金的处理思路
八、合同无效时，承租人主张仅使用了部分承租面积，应承担举证责任
九、土地出租合同中的损失自负约定不能排除承租人获得补偿的权利
十、承租人被通知拆迁后未正常经营，原租金标准应酌情予以降低
十一、农村土地承包合同与租赁合同的区分及征地拆迁背景下争议解决的不同思路
第三章合同的解除
一、在没有书面协议的情况下，法院如何认定合同确已协商解除
二、租赁合同中的解除权行使期限的限制
三、“合同目的不能实现导致合同解除”需要前提条件
四、伪造证据单方解除合同应承担法律责任
五、房屋租赁合同纠纷中，法院应具体明确认定合同解除的时间节点
六、出租方对涉案房屋另行转租的应视为租赁合同解除，承租方可至此止付租金
七、合同终止时进场费的退还及比例问题
八、出租方配合办理相关经营手续义务的标准
九、房产证瑕疵致承租人无法办理公司营业执照纠纷的裁判
第四章违约责任
一、因房屋性质导致营业执照不能办理的过错认定问题
二、租赁合同中定金罚则的适用条件
三、市场管理主体调整个别商户经营场地时是否需要赔偿承租商户由此造成的实际损失
四、结算协议中对已丢失租赁物持续计算租赁费条款的认定
五、承租人、次承租人逾期不返还房屋之赔偿责任的确定
——《房屋租赁合同解释》第18条之适用与完善
六、合同性质认定对当事人违约责任承担有着决定影响
——某房地产公司与某酒店管理公司租赁合同纠纷案
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租赁合同纠纷案件疑难问题裁判精要 节选
《租赁合同纠纷案件疑难问题裁判精要》： 近年来，随着我国城市化进程的快速发展和全社会生态环保理念的不断进步，城市垃圾处理能力和垃圾处理需求之间的矛盾日益凸显。资源和人口快速向城市流动所导致的资源消耗和产生的生活垃圾显著增加，但与此同时，城市的垃圾处理能力却相对滞后，部分城市垃圾得不到合法妥当的处置。一些主体在利益的驱使下采用违法的方式处置城市垃圾，其不仅不能妥当处置城市垃圾，还会对生态环境构成潜在的威胁。像案例中的在农村租赁鱼池（塘）用于倾倒城市建筑和生活垃圾的做法并非个例，违法者充当了垃圾的“搬运工”，却并非垃圾的有效处置者，他们将废弃物从城市“搬运”到农村，清洁了城市的空间却污染了农村的生态，是一种典型的违法行为。 本案在审理过程中争议的问题主要有两个：一是在合同违约或解除诉讼中，双方均认可合同有效的情形下，法院是否可以或者应当对合同效力依职权进行实质性审查；二是如果对合同效力进行实质性审查，该类租赁合同的效力应如何认定。 （一）法院是否应当对合同效力依职权进行实质性审查 关于问题一，在司法实践中有两种观点。一种观点认为仅应对合同效力进行形式上的审查。该观点主张只要合同形式要件合法，主要条款齐全，通过合同能够确定双方的权利义务，即对合同效力予以认可，并在文书中对合同效力习惯性表述为协议系双方真实意思表示且不违反法律规定，因此合法有效。如在此类案例中，部分裁判者即持此种观点，认为双方签订的租赁合同有效，并以此为前提处理履行中的违约或合同解除问题。另一种观点则认为法院应当依职权对合同效力进行实质审查。尽管司法的被动性决定了“不告不理”是裁判的基本原则，法院裁判应围绕当事人的诉请进行，但一方面由于对合同效力的认定系处理合同违约或合同解除的前提与基础，另一方面，对合同效力的审查实为法律问题而非事实问题。《民法总则》第143条规定，具备下列条件的民事法律行为有效：（1）行为人具有相应的民事行为能力；（2）意思表示真实；（3）不违反法律、行政法规的强制性规定，不违背公序良俗。合同或契约作为一种典型的民事法律行为，其有效亦须以符合该条的实质性约束为前提，对该前提的审查不以当事人的诉请为基础，在当事人未诉请，而案件的事实和相关证据能够引发法院对合同效力产生合理怀疑的情形下，法院应当依职权主动审查合同的效力。 （二）对于违反法律强制性规定的合同效力认定 关于问题二，对该类租赁合同应被认定为无效。理由如下： 1.此类合同约定的鱼塘及建筑生活垃圾分别属于《土地管理法》及《固体废物污染环境防治法》的调整范围。《土地管理法》第4条规定，国家实行土地用途管制制度。国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。前款所称农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。鱼塘属于该条规定的养殖水面，为农用地范畴。《固体废物污染环境防治法》第88条规定，本法下列用语的含义：（1）固体废物，是指在生产、生活和其他活动中产生的丧失原有利用价值或者虽未丧失利用价值但被抛弃或者放弃的固态、半固态和置于容器中的气态的物品、物质以及法律、行政法规规定纳入固体废物管理的物品、物质。（2）工业固体废物，是指在工业生产活动中产生的固体废物。（3）生活垃圾，是指在日常生活中或者为日常生活提供服务的活动中产生的固体废物以及法律、行政法规规定视为生活垃圾的固体废物。……建筑、生活垃圾属于该条所规定的固体废物和生活垃圾的范畴。综上所述，此类合同应受《土地管理法》及《固体废物污染环境防治法》的调整。 ……
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