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司法案例与司法解释

房地产法律实务与案例精解

作者：袁华之

出版社：中国法制出版社出版时间：2020-11-01

开本：其他页数： 464

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版权信息
本书特色
内容简介
目录
节选
作者简介

房地产法律实务与案例精解版权信息

ISBN：9787521612660
条形码：9787521612660 ; 978-7-5216-1266-0
装帧：80g胶版纸
册数：暂无
重量：暂无
所属分类：
法律
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司法案例与司法解释

房地产法律实务与案例精解本书特色

??实用干货分享。38个房地产领域中的实务热点问题，每篇包括开宗明义、问题聚焦、案例/项目实操、法律研判/条款摘要、总结提示五个部分。有针对性地剖析房地产法律实务问题，旨在使读者从中获得实务经验与启发。 ??内容专业详实。全面解读房地产法和实操案例，内容涵盖商品房买卖合同、房屋租赁合同、中介合同、担保合同、赠与合同、建筑物区分所有权、物业服务合同、房地产收购转让等多个专题，基本与房地产诉讼业务相关，也有部分房地产非诉业务内容。通过实操案例介绍房地产法重难点问题处理，解读现行法律规定以及理论研究与实务操作现状。

房地产法律实务与案例精解内容简介

本书由精心挑选的七个版块、四十个经典房地产领域热点问题及相关案例组成，每个案例均包括开宗明义、问题聚焦、案例实操、法律研判与总结提示六个部分。其中，开宗明义部分系对讨论主题进行释明，引出法律问题；问题聚焦部分系对房地产领域热点问题的梳理与展开；案例实操部分系对相关经典案例案件事实及法院观点的概括提炼；法律研判部分系对案件相关法学理论及实操要点的分析与解读；总结提示部分结合案件情况进行拓展延伸，旨在使读者对文章所述案例与相关法律问题有全面升华的认知与理解。书稿聚焦案例和办案的思路、过程及法律的适用点，内容务实，操作性强。

房地产法律实务与案例精解目录

**章　商品房买卖合同 | 001

1.商品房买卖预约合同的认定和转化 | 003

2.商品房买卖预约合同出卖人违约责任分析 | 019

3.商品房宣传资料效力的认定 | 028

4.商品房买卖合同目的无法实现的认定 | 037

5.“借名买房”纠纷相关法律问题解析 | 049

6.夫妻离婚后房屋产权归属及分割规则探析 | 060

7.房地产限购法律问题分析 | 072

8. 商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续情况下的合同效力分析 | 087

9.“一房二卖”法律后果分析 | 096

10.房屋过户前因房地产开发企业原因被司法查封时买受人的权利救济途径 | 108

11.关于以房抵债协议条款的效力分析 | 117

12.房屋所有权转移所涉税费分析 | 129

第二章　房屋租赁合同 | 139

13.房屋租赁合同的法定解除权探析 | 141

14.房屋租赁保证金的性质与适用 | 152

15.次承租人租金代偿请求权和合同解除抗辩权探讨 | 162

16.违法建筑对外租赁的法律风险责任研判 | 172

17.房屋征收时承租人对安置补偿款享有的权利分析 | 181

18.未经消防验收的房屋租赁合同相关法律问题探析 | 190

19.经营性房屋租赁合同违约解除后承租方可主张的可得利益损失
问题 | 202

20.承租人优先购买权探析 | 214

第三章　中介合同 | 227

21.房地产经纪合同中当事人随时解约权问题分析 | 229

22.房产中介赚取差价行为的法律分析 | 243

23.房地产经纪机构对委托人及其相对人交易资金托管问题分析 | 252

24.房屋中介机构擅自改变房屋结构时委托人的司法救济途径分析 | 261

第四章　担保合同 | 275

25.房屋抵押权设立与租赁的法律关系探析 | 277

26.未经抵押权人同意进行不动产转让行为的效力分析 | 288

27.预购商品房抵押权预告登记效力探析 | 298

28.不动产抵押担保范围认定 | 308

第五章　赠与合同 | 317

29.房产赠与合同效力影响因素分析 | 319

30.房产赠与人行使赠与合同撤销权的限制问题分析 | 334

31.赠与人违反房产赠与合同的违约责任探析 | 344

32.宅基地使用权赠与合同的效力探析 | 352

第六章　建筑物区分所有权、物业服务合同 | 363

33.侵犯建筑物共有权人利益，业主为私搭乱建行为“买单” | 365

34.二手房专项维修资金的承担问题分析 | 376

35.小区人防车位、公摊车位买卖的法律风险分析 | 384

36.夜间施工噪声污染问题分析 | 392

第七章　房地产收购转让 | 405

37.房地产收购项目法律尽职调查要点分析 | 407

38.房地产项目收购协议条款设计问题探析 | 416

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房地产法律实务与案例精解节选

二、观点解读（一）关于预约合同的立法现状目前我国关于预约合同的相关立法并不明确、完善，仅有《买卖合同司法解释》第二条对预约合同作出了规定，但是学界通说认为该规定实际上超出了买卖合同的局限，构建了关于预约合同的基本制度，在一定程度上解决了当前法院就预约合同纠纷进行裁判时缺乏依据的困境[1]。而即将生效的《民法典》第四百九十五条关于预约合同的规定继承了《买卖合同司法解释》第二条规定的基本内容和精神，且该规定位于《民法典》合同编通则“合同的订立”中，明确构建了各类预约合同的基本制度。上述规定确立了预约合同的概念。根据该等规定，预约合同指当事人约定在将来一定期限内订立合同的合同。其中，预约合同的成立有赖于两个关键要素：一是预约合同中应当体现当事人具有将来订立合同的合意，并应当受该合意的拘束。这也要求当事人必须通过要约、承诺的过程，达成预约合同。二是本约合同的订立时间是在“一定期限”内，即当事人所签预约合同中对于订立本约合同的时间必须是相对明确的，而非笼统地约定“双方在将来订立本约合同”，防止预约合同实际丧失对当事人的拘束力。需要注意的是，订立本约合同的期限并非一定要具体到某年某月，“一定期限”通常也可表现为某种具体条件的成就时间，如“双方应在乙方取得预售许可证后十日内签订正式的商品房预售合同”。同时，该规定通过确定预约合同的概念，实际上承认了预约合同相对于将来签订的本约合同的独立性。此外，该等规定初步确立了预约合同的违约救济制度：对于一方当事人未按照预约合同履行订立本约合同义务的，另一方当事人根据该条享有要求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的请求权。据此，当事人违反预约合同的，应当承担违约责任，而非缔约过失责任。这也是对预约合同作为具有独立性的一种特殊类型合同性质的进一步强化。但该条并未明确违约方损害赔偿的具体范围，这也导致司法实践的不一致，部分法院认为[2]违反预约合同的赔偿责任范围应当以信赖利益损失为限，但也有法院认为[3]在某些情形下，可以支持当事人要求违约方承担可得利益损失的主张。（二）预约合同与意向性约定的区别《买卖合同司法解释》第二条提及“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同”，但是并非所有的认购书、订购书等合同都属于预约合同，而很多认购书、订购书、预订书等合同属于意向性约定。因此，《民法典》第四百九十五条明确规定，当事人约定“在将来一定期限内订立合同”的认购书、订购书、预订书等合同才构成预约合同。意向性约定通常是当事人用以明确双方交易意愿的约定。预约合同与意向性约定的区别主要有以下几点： 1.合同内容预约合同作为一种特殊的合同类型，似乎只要满足《合同法司法解释（二）》**条**款规定的合同成立的条件，预约合同即告成立，因此，预约合同的成立至少应具备当事人名称或者姓名、标的和数量。在实践中，预约合同常常还具备其他合同的主要条款，如合同价款等。《买卖合同司法解释》起草小组认为，商品房买卖预约合同至少应具备合同标的房屋的位置、大致面积等基本信息以及当事人将来依预约合同签订本约合同的意思表示。[4] 意向性合同的内容相较预约合同而言更加不明确，一般不包含拟在将来订立合同的主要条款，通常表现为原则性的约定。其中不具备《合同法司法解释（二）》**条**款规定的合同成立的条件的，一定不是预约合同。 2.是否具备在将来一定期限内订立合同的约定根据《买卖合同司法解释》第二条的规定，预约合同应当具备订立本约合同的合意以及将来订立本约合同的具体时间的约定，如果不具备上述两个要素的合同，应当属于意向性约定。意向性约定虽然会明确当事人就交易事项进行进一步谈判磋商的意愿，如当事人在购房意向书中约定“甲方愿意购买乙方位于某花园的房产，双方将继续就交易的具体事宜进行磋商”。但是，意向性约定一般不会要求双方一定要签订本约合同，也不会明确签订本约合同的时间。 3.合同约定的拘束力预约合同的当事人应受预约合同的拘束，如违反预约合同的，应当承担违约责任或预约合同解除后的损失赔偿责任。但就意向性合约而言，其约定一般较为原则，如当事人可能就某事项约定：“双方同意就某事项的达成进行友好协商”，该等约定的拘束力并未达到预约合同所具备的拘束力的强度。甚至在有的意向性文件中，双方会明确排除文件对于当事人的法律强制约束力。（三）商品房买卖预约合同和本约合同的区别 1.合同内容确定性商品房买卖本约合同的内容通常较为完备、确定，一般对于《商品房销售管理办法》第十六条规定的以下内容具有明确的约定：（1）当事人名称或者姓名和住所；（2）商品房基本状况；（3）商品房的销售方式；（4）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（5）交付使用条件及日期；（6）装饰、设备标准承诺；（7）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（8）公共配套建筑的产权归属；（9）面积差异的处理方式；（10）办理产权登记有关事宜；（11）解决争议的方法；（12）违约责任；（13）双方约定的其他事项。而商品房买卖预约合同，往往因客观上存在法律或事实上的障碍，如因商品房建造和交易的特殊性，房屋交付和办证的具体时间、房屋*终面积等事项无法预先得知等，致使当事人在签订合同时无法对某些事项作出具体而明确的约定；抑或因主观上存在未决事项，如需进一步明确付款方式等主观考量导致当事人在签订合同时无法明确一些具体事项，故而相较商品房买卖的本约合同，预约合同的部分内容并不明确。但就二者内容的确定性而言，还存在另一个维度的问题，即预约合同与本约合同一样，均属于合同的一种，那么二者似乎都可在满足《合同法司法解释（二）》**条**款的规定后成立，而合同的其他必要内容似乎也都能依据该条第二款的规定进行补充确定。在此情况下，预约合同和本约合同在内容上无限趋近，因此，仅根据合同的内容，并不足以准确界分预约合同和本约合同。 2.是否具有将来订立正式合同的意思区分商品房买卖预约合同和本约合同的一个重要标准，在于当事人是否具有将来订立新的合同的意思表示。商品房买卖预约合同成立的主要目的，即拘束当事人在将来一定期限内签订正式的商品房买卖合同，因此，将来订立合同的约定系预约合同的核心条款。而商品房买卖本约合同已就商品房的买卖事项对当事人的权利义务进行了相对明确的约定，无须再约定将来订立正式合同。 3.合同订立时间商品房买卖预约合同主要是当事人在磋商期间对将来的购房事宜的预先规划，并对部分具体事项提前予以确定。而商品房买卖本约合同是在当事人民事合同权利义务关系全部协商一致确定后签订的。 [1]　参见王利明：《预约合同若干问题研究——我国司法解释相关规定述评》，载《民商法学》2014年第5期。 [2]　参见北京市第三中级人民法院（2013）三中民终字第00693号民事判决书。 [3]　参见江苏省无锡市中级人民法院（2012）锡民终字第0024号民事判决书，见《陈某诉某房地产开发公司等不履行商品房预约合同纠纷案（预约合同违约责任）》，载《中国审判案例要览》2013年民事审判案例卷，第158页。 [4]　参见《*高人民法院关于买卖合同司法解释理解与适用》，人民法院出版社2012年版，第52页。

房地产法律实务与案例精解作者简介

袁华之，房地产、建设工程、PPP、矿产资源、土地法律专家。1992年毕业于天津大学，获得工学学士学位；2005年毕业于中国人民大学，获得民商法学硕士学位。现为北京大成律师事务所不动产与能源专业委员会主任。袁华之律师现任中国人民大学律师学院法律硕士研究生实务导师；中华全国律师协会建设工程与房地产专业委员会主任；中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国自然资源部法律顾问；北京市不动产法研究会副会长；中国建设工程造价管理协会专家委员会副主任；英国皇家特许测量师；北京仲裁委员会/北京国际仲裁中心仲裁员；北京、深圳、武汉、南京、海南、广州、天津、合肥、南通、台州、石家庄、芜湖、锦州等仲裁委员会仲裁员；中国国际经济贸易仲裁委员会建设工程评审专家；全国律协西部律师培训讲师团讲师；中国对外承包工程商会行业培训专家；“一带一路”（中国）仲裁院专家咨询委员会委员；国家发展和改革委员会PPP专家库专家；国家财政部政府和社会资本合作（PPP）专家库专家；中国政法大学PPP研究中心秘书长等职务。袁华之律师具有扎实的理论功底和丰富的实践经验，能够将理论与实践很好结合，在房地产、建设工程、PPP、矿产资源和公司法律业务等领域作出了杰出贡献。2013年初北京市律师协会经层层选拔后特授予袁华之律师“北京市十佳房地产律师”荣誉称号；2012、2013、2014年度袁华之律师连续被著名法律评级机构钱伯斯评为亚太地区“所属领域的领军人物”；2015、2016、2017、2018、2019、2020年度袁华之律师在钱伯斯《年度亚太法律指南》中被评为建设工程领域顶级律师；2015、2016、2017、2018、2019、2020年度袁华之律师被国际法律评级机构LEGALBAND评为房地产与建设工程领域国内*尖律师；2018、2019年度 Legal 500 亚太榜单房地产与建筑工程领域推荐律师；2019、2020年度袁华之律师被Benchmark Litigation评为建设工程争议解决之星；2015年11月，袁华之律师当选“2015ENR/建筑时报最值得推荐的中国工程法律60位专业律师”；2017、2019年，袁华之律师当选“ENR/建筑时报最值得推荐的中国工程法律60位专业律师”推选委员会委员。

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